Záplava a záplavová zóna – co je to věcné břemeno, je povolena výstavba

Současná právní úprava skutečně omezuje práva vlastníků pozemků nacházejících se v blízkosti vodních ploch a patřících do záplavových a inundačních oblastí. Možnost výstavby tam však existuje.

Vážení čtenáři! Pro vyřešení vašeho konkrétního problému volejte na horkou linku 8 (800) 350-34-85 nebo se zeptejte na webových stránkách. Je to zdarma.

Jak zjistit, že se pozemek nachází ve zvláštní zóně užívání

Existuje několik způsobů, jak zkontrolovat, zda je váš web zahrnut do ZOUIT (zóny zvláštních podmínek využití území), mezi které patří záplavové a záplavové zóny:

• Nejspolehlivějším způsobem je kontaktovat místní správu a specialisty z oddělení (nebo jiné dělení – názvy se mohou lišit) majetkové a pozemkové vztahy s žádostí. Pokud obec přidělila ZOUIT, pak by tam tato informace rozhodně měla být;
• najděte pravidla využití území a rozvoje pro vaši městskou část. Pokud tam je ZOUIT, měly by být mapy veřejně dostupné;
• objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (Jednotný státní registr nemovitostí pro váš pozemek). Jakákoli věcná břemena, včetně ZOUIT, musí být zapsána do tohoto rejstříku;

• nejrychlejší způsob je otevřít veřejnou katastrální mapu na oficiálních stránkách Rosreestr. Zde v nabídce musíte vybrat položku „Vrstvy“ a mezi vrstvami – „ZOUIT“. V případě potřeby pak můžete vybrat položku „Všechny objekty v jednom bodě“ a listováním v seznamu různých typů zón ochrany životního prostředí vybrat záplavové nebo záplavové zóny. Pokud se vaše oblast na mapě rozsvítí odpovídající barvou, je zahrnuta do hranic zóny;
• zobrazit obecný plán rozvoje pro vaši lokalitu. To je také otevřená informace.

Stojí však za připomenutí: seriózní práce na identifikaci povodní a záplavových zón začaly až v roce 2019 a od října 2023 nejsou zdaleka dokončeny. Takže i když data zkontrolujete, informace mohou být brzy neaktuální.

Jak přihlásit dědictví k pozemku, pokud pro něj neexistují žádné dokumenty nebo jsou zastaralé. Objasnění Nejvyššího soudu

Jak koupit pozemek, když nemůžete najít jeho majitele. Pokyny pro získání informací prostřednictvím Jednotného státního registru nemovitostí a katastrální mapy

Jaká by měla být parcela, aby na ní a pod ní mohl majitel legálně postavit vše, co je potřeba? Vypočítejte minimální plochu

V záplavové zóně přitom mohou skončit i území, od kterých to nikdo nikdy nečekal: například na jaře 2013 čelily severní oblasti regionu Belgorod abnormálně vysoké povodni a zaplavena byla území, kde povodňové vody byly pozorovány v celé historii pozorování.

Co jsou záplavy a záplavové zóny?

Dodatek k Předpisům o záplavových zónách (schválený nařízením vlády Ruské federace č. 360 z roku 2014, dále pro zjednodušení jen Předpisy) stanoví požadavky na uznání území za odpovídající zóny.

Podle jejích norem jsou za záplavové zóny považovány následující oblasti:

• sousedí s neregulovanými vodními toky (potoky, řeky apod.), které byly za posledních 100 let pozorování alespoň jednou rozvodněny;
• přilehlé k ústím a zaplavené návalovými vlnami;
• sousedí se stojatými vodními plochami, ale zaplavují je alespoň jednou za 100 let;

• přilehlé k nádržím a zaplavené při maximální (nucené zadržovací) hladině vody v ní;
• nachází se pod přehradou vodní elektrárny a zaplavuje se, když povodně přejdou.

Za záplavové zóny jsou zase považovány oblasti, kde je vysoká hladina podzemní vody a je způsobena vzlínáním vody z vodních ploch.

Takové zóny jsou rozděleny do tří typů záplav:

• silný – voda je v hloubce 0,3 m a více;

• umírněný – od 0,3-0,7 m do 1,2 – 2 m hloubky;

• slabý – voda v hloubce 2 až 3 m.

Vzhledem k tomu, že záplavové a inundační zóny jsou spojeny s blízkými vodními útvary, je jejich použití omezeno ze dvou důvodů:

• záplavy nebo vysoká hladina podzemní vody může vést ke zničení objektů nacházejících se na tomto pozemku;

• hospodářské činnosti mohou způsobit znečištění vody.

Státní služby přezkoumají hranice zón a podle odstavce 19 nařízení tak musí učinit alespoň jednou za 10 let. V tomto případě lze území zahrnout do zóny, pokud dříve nebyl proveden průzkum nebo došlo k mimořádným událostem (např. ústí nebylo sto let po sobě zatopeno, ale letos rázová vlna ji poprvé přemohla).

Je však také možné vyloučit lokalitu z hranic zóny – pokud se změnila hydrologická situace (například vodní dílo bylo demontováno, hráz je zničena a voda z nádrže již nemá podpůrný účinek v okolí).

Stavba na místě v nebezpečné zóně

I když jsou aktivity v záplavových a záplavových zónách omezené, lze tam stavět. Je však nutné vzít v úvahu požadavky čl. 67.1 vodního zákoníku (WK) Ruské federace. Zajišťuje následující: je možné stavět kapitálová zařízení, ale pouze pokud je zajištěna inženýrská ochrana.

Kromě toho článek zakazuje na těchto územích:

• umísťovat hřbitovy, pohřebiště dobytka a sklady odpadů (včetně radioaktivních). Pro běžného člověka to znamená, že i organizování skládky odpadu na vlastním pozemku je zakázáno – všechny odpadky je třeba odvézt;

• používat odpadní vodu k hnojení půdy;
• používat k hubení živočišných škůdců letecký postřik chemikálií.

Setkali jste se někdy s odmítnutím souhlasu kvůli tomu, že je lokalita ve zvláštní zóně?
Ano. Žádný. Nepodílím se na stavebnictví.

Základním bodem je zde přítomnost inženýrské ochrany. Zahrnuje:

• přehrady;
• zpevnění břehu;
• odvodňovací systémy;

• potrubí;
• studny a studny na čerpání vody atd.

Zároveň je v legislativě zajímavý bod: ačkoli je výstavba investičních staveb spojena s existencí inženýrské ochrany, nic přímo nenasvědčuje tomu, že je třeba nejprve provést odvodnění a teprve potom postavit dům.

Je to dáno jednak tím, že stav povodňových a záplavových zón je přiřazen i již zastavěným územím, jednak je to prostě nesoulad mezi dvěma resorty, které návrhy předpisů vypracovaly. Navíc, Čl. 51.1 zákona o územním plánování (GrK) Ruské federace nevyžaduje předložení hotové ochrany při oznamování stavby.

Pokud jde o samotnou inženýrskou ochranu, musí splňovat soubor pravidel (SP) 104.13330.2016, schválený nařízením Ministerstva výstavby Ruské federace ze dne 16. prosince 2016 č. 964/pr.

Konkrétní opatření musí vypracovat projekční organizace. Může být nutné jednoduše přidat zeminu (aby se vytvořila přehrada nebo spodní voda začala ležet ve větší hloubce, než je stanovena normami), nebo úplné položení drenážního potrubí nebo instalace odčerpávacího čerpadla.

Může místní samospráva odmítnout schválení?

Vzhledem k tomu, že výstavba v ZOUIT je povolena, i když za podmínek, místní úřady nemají právo kategoricky odmítnout výstavbu. A soudní praxe, včetně aktů Nejvyššího soudu Ruské federace, to potvrzuje.

Soudní kolegium pro správní věci Nejvyššího soudu vydalo dne 1. března 2023 kasační nález č. 49-CAD22-11-K6. Podstata věci byla následující.

V roce 2016 získala velká rodina B. do volného vlastnictví pozemek pro individuální bytovou výstavbu (individuální bytovou výstavbu). Zároveň však již v roce 2013 byla celá osada zařazena do ZOUIT s hrozbou povodní v případě havárie vodního díla.

V roce 2021 proto místní úřady informovaly rodinu B., že je nepřípustné umisťovat budovy na místě. Rodina se proti tomuto rozhodnutí odvolala k soudu.

Okresní soud návrhu vyhověl a žalovaný byl povinen rozhodnutí znovu posoudit. Odvolací soud však rozhodnutí městského soudu zrušil a požadavky B. odmítl. Kasační soud potvrdil odvolací rozhodnutí. V tomto ohledu se správní žalobci odvolali k Nejvyššímu soudu Ruské federace.

Jaké budovy lze na místě postavit, aniž by došlo k porušení zákona. Analyzujeme typy konstrukcí a odpovědnost za vlastní výstavbu

Situace, kdy se letní chata proměnila v moře, není příliš příjemná. Záplavy jsou nebezpečné jak pro budovy, tak pro rostliny. Nadměrná vlhkost škodí kořenům, může také způsobit poškození domu, vznik plísní

Foto: Shutterstock AI / FOTODOM

• Co dělat
• Jak odstranit vodu
• Kam jít
• Prevence

Odborníci na tento materiál:

• Alexandra Zaretská, zakladatel TISS GARDEN, krajinářský designér;
• Nikita Chaplin, Předseda Svazu letních obyvatel Moskevské oblasti, poslanec Státní dumy;
• Alexandr Kazus, partner advokátní kanceláře „Sonichev, Kazus and Partners“.

Co dělat, když je oblast zaplavena

Zaplavená oblast může způsobit spoustu problémů, od úhynu rostlin až po poškození budov.
(Foto: Kokhan O / Shutterstock / FOTODOM)

Pokud je oblast zaplavena, je třeba ji odvodnit a odstranit veškerou přebytečnou vodu. Existují různé způsoby, jak to udělat, a volba závisí na rozsahu katastrofy a jejích příčinách. Největší škody zpravidla způsobují jarní povodně. Vylití řek a stoupající hladina podzemní vody mohou oblast zcela zaplavit. Někdy si však za to, že se oblast poblíž domu proměnila v bažinu, mohou sami letní obyvatelé. Například soused, který vypouští vodu pod plotem, nebo nehoda na potrubí. Proč může být oblast zaplavena:

• jarní povodně, deštivé léto, aktivita bobrů. To je vše, co zpočátku není spojeno s lidskou hospodářskou činností. Takové přírodní jevy mají sezónní charakter, je snazší je předvídat a připravit se na budoucí povodeň;
• nesprávné územní plánování. Konkrétně bez ohledu na stávající reliéf, říká Nikita Chaplin, předseda Svazu letních obyvatel Moskevské oblasti, poslanec Státní dumy. Při rozumném přístupu k plánování ulic by odvodňovací příkopy podél nich měly být umístěny podle reliéfu, poznamenává odborník. Neméně důležité je, jak je odvodnění udržováno. Ucpané nebo zasypané příkopy mohou vést k záplavám;
• instalace opěrných zdí. Docela často dochází k situacím, kdy je voda odváděna přes zahrádkářské parcely. Pak majitelé pozemků s nižším reliéfem zvýší jejich povrch nebo instalují opěrné zdi, aby je odvodnili, říká Chaplin. V tomto případě se parcely s vyšším reliéfem propadají;
• vysoká hladina podzemní vody. Majitelé o této vlastnosti lokality vědí od samého začátku. Půda na takových pozemcích je velmi podmáčená, což mohou naznačovat některé rostliny. Například houštiny rákosu nebo ostřice. V takových oblastech je riziko záplav obzvláště vysoké. A výstavba jakýchkoli budov, včetně podzemních, vyžaduje zvláštní přístup;
• Lokalita se nachází v nížině. Dalším rizikovým faktorem záplav je přirozený sklon, který způsobí, že voda z horních oblastí bude stékat gravitací do nižších bodů. Během období sucha to nemusí být problém. Silné deště, tající sníh nebo voda odtékající výše však mohou vést k lokálním záplavám v nížinách.

Nikita Chaplin, Předseda Svazu letních obyvatel Moskevské oblasti, poslanec Státní dumy:

— Většina SNT nemá kanalizaci pro odvádění odpadních vod z domácností. Ta se provádí odvodňovacími příkopy v souladu s projektem plánování zahradnické oblasti. Pokud však odvodňovací příkopy nejsou, pak je odpadní voda nejčastěji odváděna na stranu sousedova pozemku, což samozřejmě nemůže jinak než porušovat jeho práva.

Odvolání k radě obvykle nebývá účinné. Nemá žádnou páku na nepoctivé vlastníky pozemků (ať už jsou členy SNT, či nikoli). Rada může vydat příkaz k odstranění porušení (pokud je odvodňovací příkop zasypán). Pokud se jedná o zákaz odvádění vody na terén, pak je rada v takových případech bezmocná a trpící letní obyvatel se musí obrátit na příslušné orgány. Pokud dochází k systematickému zaplavování pozemku a majitel pozemku je poškozen (rostliny hynou, voda ve sklepě, prosakují základy, dům je vlhký), pak je nutné se na ochranu svých práv obrátit na soud.

Jak odstranit vodu z místa

Úplné odvodnění oblasti může trvat několik měsíců, v závislosti na rozsahu úniku.
(Foto: Narin Eungsuwat / Shutterstock / FOTODOM)

Vodu z lokality lze odstranit různými způsoby: například pomocí improvizovaných a rychlých metod, jako je vykopání příkopů nebo přidání drceného kamene. Pokud je však problém rozsáhlý a vyskytuje se pravidelně, budete muset zavolat odborníky, kteří provedou profesionální odčerpávání vody. To je zvláště důležité pro pozemky s vysokou hladinou podzemní vody. Takové práce se obvykle provádějí před stavbou domu. Prozradíme vám, co můžete dělat, pokud je lokalita zaplavena a voda neodtéká.

Odčerpejte vodu

Voda, která se nahromadila na povrchu půdy, může být odčerpána. Nejprve je však třeba ji shromáždit v nějaké nádrži. Jednou z možností je vybudování jámy. Jedná se o hluboký výkop s malými obvodovými rozměry. Dno takové jámy je provedeno s mírným sklonem. Do něj jsou ponořeny části čerpacího systému pro odčerpávání vody. Přebytečná voda je odváděna mimo staveniště. Pokud to není možné, je nutné zavolat kanalizační vůz. Hlavní nevýhodou této metody je neustálá přítomnost vody v otevřeném dole, která snižuje stabilitu stěn výkopu v důsledku eroze půdy [1].

Kopání odvodňovacích příkopů

Jedná se o další metodu otevřeného odvodnění. Příkopy se vykopávají po celém obvodu pozemku a napojují se na společný odvodňovací systém – odvodňovací kanály, které vedou podél ulic nebo podél hranice se sousedovým plotem. Příkopy se prohlubují asi o 1 m, šířka je asi 40 cm. Je důležité dodržovat sklon, aby voda v kanálu nestagnovala, ale samospádem odtékala do společného dešťového svodu nebo povodí. V průměru se dodržuje sklon 2 až 5 mm na 1 m [2]. Příkopy nelze kopat v blízkosti plotu – od plotu se ustupuje alespoň půl metru.

Naplňte štěrkem, pískem, pilinami

Tato metoda je vhodná pro malé a lokální záplavy, kdy voda stagnuje na místech na záhonech nebo u ovocných stromů na zahradě. V těchto oblastech můžete přidat natě, posypat mulčem nebo vrstvou zeminy s humusem. Zatopené oblasti bez výsadby lze zasypat štěrkem nebo pískem a navrch je přikrýt vrstvou zeminy. Další možností je použití pytlů s pilinami pro lokální odvodnění oblasti. Drcené dřevo absorbuje přebytečnou vlhkost jako houba a poté jej lze použít na zahradě k mulčování.

Alexandra Zaretská, zakladatel TISS GARDEN, krajinářský designér:

— Instalace místní kanalizace, včetně štěrkoven a jímacích vrtů, pomůže snížit hladinu podzemní vody. Je také možné využít sběrné vrty k zachycení přebytečné vody a jejímu následnému vypouštění do centralizovaných systémů odvodnění dešťové vody.

Při koupi pozemku je důležité provést důkladnou prohlídku a zjistit hladinu podzemní vody. Specifická vegetace může naznačovat zvýšenou vlhkost půdy. V zimě se doporučuje provést geodetické a geologické studie pro přesné posouzení situace.

Ve fázi přípravy půdy je důležité navrhnout vertikální uspořádání lokality se sklonem. Tvorba reliéfu podporuje přirozené shromažďování a odvádění vody, čímž zabraňuje tvorbě kaluží a záplavám.