Po získání příměstského pozemku bude každý vlastník jistě čelit otázce plánování umístění budov a dalších objektů na něm. Je nutné přesně rozhodnout, kde budou umístěny domy, hospodářské budovy, pomocné budovy, stromy, keře, ploty atd. s plánovacími normami.
Normy byly zavedeny za účelem zajištění shody s požadavky na požární a hygienickou bezpečnost, jakož i na ochranu práv a oprávněných zájmů třetích stran. Jedním z nejčastějších porušení plánovacích norem při výstavbě budov je nedodržování minimálních povolených vzdáleností od objektů k hranicím pozemků, příjezdových cest a ulic – červených čar, stejně jako jiných budov. V rámci tohoto článku budeme hovořit o vzdálenostech stanovených normami a také identifikujeme rizika vyplývající z nedodržení těchto požadavků.
Územní standardy pro příměstské oblasti jsou schváleny v SP 53.13330.2011. “Seznam pravidel. Plánování a rozvoj území zahradnických (dacha) sdružení občanů, budov a staveb“, jakož i v SP 30-102-99. “Plánování a rozvoj území malopodlažní bytové výstavby”. Tato pravidla stanoví minimální požární vzdálenosti mezi nejvzdálenějšími obytnými budovami a skupinami obytných budov v sousedních oblastech. V tomto případě musí osoba, která plánuje stavbu obytného domu, naplánovat jeho umístění na základě toho, kde se nacházejí obytné domy sousedů. Níže uvedená tabulka ukazuje minimální hodnoty požadovaných vzdáleností v závislosti na materiálu nosných a obvodových konstrukcí obytných budov:
Materiály nosných a obvodových konstrukcí
Kámen, beton, železobeton a další nehořlavé materiály
Totéž s dřevěnými podlahami a nátěry chráněnými nehořlavými a pomalu hořlavými materiály
Dřevo, rámové konstrukce z nehořlavých, pomalu hořlavých a hořlavých materiálů
Je třeba také vzít v úvahu, že obytný dům by neměl být umístěn blíže než 5 metrů od hranice ulice, od hranice průchodu – 3 metry a vzdálenost od hospodářských budov k hranicím začátku ulice a příjezdových cest by měla být alespoň 5 metrů.
Ulice by měla být chápána jako veřejná plocha určená pro dopravu a chodce, včetně dvoupruhové vozovky, krajnic, příkopů a ztužujících hrází. Příjezdová cesta je na rozdíl od ulice jednopruhová vozovka.
Normy také stanoví následující minimální vzdálenosti k hranici sousedního pozemku:
- obytná budova (nebo dům) – 3 metry;
- budovy pro chov drobného dobytka a drůbeže – 4 metry;
- ostatní budovy – 1 metr;
- kmeny vysokých stromů – 4 metry a středně velké – 2 metry;
- keř – 1 metr.
Je důležité si uvědomit, že vzdálenost mezi obytným domem, hospodářskými budovami a hranicí sousedního pozemku se měří od suterénu nebo od stěny budovy pouze v případě, že prvky domu a budovy (arkýř, veranda, baldachýn, přesah střechy apod.) vyčnívat nejvýše 50 cm z roviny stěny. Pokud prvky vyčnívají více než 50 cm, měří se vzdálenost od vyčnívajících částí nebo od jejich průmětu na zem (konzolová střecha, prvky druhého podlaží umístěné na kůlech apod.). Při plánování novostavby je důležité tyto okolnosti předem zvážit.
Nezapomeňte také, že při zřizování přístavků na pozemku ve vzdálenosti jednoho metru od hranice sousedního pozemku by měl být sklon střechy navržen tak, aby srážková voda nesměřovala na sousední pozemek.
Pokud jde o sociální zařízení, vzdálenosti mezi budovami umístěnými na sousedních pozemcích by měly být:
- z obytné budovy do sprchové kabiny, vany (sauny), toalety – nejméně 8 metrů;
- od studny k toaletě a kompostovacímu zařízení – minimálně 8 metrů.
V případě přilehlých přístavků k bytovému domu se vzdálenost k hranici se sousedním pozemkem měří samostatně od každého blokovacího objektu, např.:
- dům-garáž (nejméně 3 metry od domu, minimálně 1 metr od garáže);
- dům pro hospodářská zvířata a drůbež (od domu – minimálně 3 metry, od budovy pro hospodářská zvířata a drůbež – alespoň 4 metry).
Co se týče garáží pro auta, mohou být samostatně stojící, vestavěné nebo přistavěné k obytnému domu a přístavkům. Po dohodě s představenstvem zahrádkářského spolku lze na pozemku umístit přístřešek nebo garáž pro auto, přímo přiléhající k plotu ze strany ulice nebo příjezdové cesty.
Foto Denis Yakovlev, Kublog
Je třeba poznamenat, že v zahradních, příměstských oblastech o rozloze 0,06–0,12 hektaru by nemělo být více než 30% území přiděleno pro budovy, slepé oblasti, cesty a oblasti s tvrdým povrchem.
Posledním omezením na zahradních pozemcích je výška plotu a také požadavky na jeho propustnost světla. Zásady správné praxe stanoví, že výška plotu nesmí být větší než 1,5 metru a zároveň musí propouštět alespoň 50 % světla. Požadavky lze splnit např. použitím Raitzova roštu. Zároveň lze po dohodě s majiteli přilehlých pozemků instalovat vyšší plot z materiálů propouštějících světlo. Aby se předešlo případným sporům se sousedy, pokud si to v budoucnu rozmyslí, měly by být takové dohody uzavřeny písemně.
Nyní, když jsme identifikovali všechna omezení vzdáleností stanovených plánovacími normami, pojďme mluvit o rizicích – jaké sankce jsou stanoveny za nedodržení stanovených pravidel.
Za prvé, porušení plánovacích norem může mít za následek administrativní odpovědnost. Článek 9.4 zákoníku o správních deliktech Ruské federace za porušení požadavků technických předpisů, projektové dokumentace, povinných požadavků na dokumenty v oblasti normalizace nebo požadavků zvláštních technických podmínek stanoví uložení správní pokuty občanům. ve výši tisíc až dva tisíce rublů.
Za druhé, porušení plánovacích norem může vést k uznání budovy jako objektu nepovolené stavby (článek 222 občanského zákoníku Ruské federace) s její následnou demolicí. Zároveň bude nutné u soudu prokázat, že porušením plánovacích norem vznikla třetí osobě škoda nebo že objekt postavený v rozporu s plánovacím řádem představuje ohrožení lidského života a zdraví. Nejčastěji dochází ke sporům kvůli výstavbě vysokých budov – budov nebo plotů na hranici se sousedním pozemkem, v důsledku čehož na části sousedního pozemku vzniká trvalý stín, který nepříznivě ovlivňuje úrodu resp. neumožňuje pohodlné užívání obytného domu (místnost je v denních hodinách špatně osvětlena). dní). Takové nepříjemnosti doručené majiteli sousedního pozemku stačí k demolici objektů, které je způsobují. Krajský soud v Samaře tak ve svém odvolání ze dne 20.10.2015. října 33 ve věci č. dřevěný plot od 11575 metru do 2015 metru vysoký a nahradil jej pletivovým plotem o výšce 31.10.2013 metru s odůvodněním, že plot zřízený žalovaným vytváří stín na pozemku žalobce, který znemožňuje žalobci využívat jeho pozemek k určenému účelu – k pěstování rostlin.
Dodržováním výše uvedených norem pro plánování umístění budov a jiných objektů na pozemku můžete eliminovat rizika, která vás přivedou k administrativní odpovědnosti a udržovat nejen postavené objekty, ale také dobré vztahy se sousedy, což je také důležité.
V polovině dubna vstoupil v Rusku v platnost nový soubor pravidel (SP) týkající se rozvoje zahradních pozemků. Kvůli pandemii zůstala tato událost téměř nepovšimnuta a částečně nezasloužená, protože značný počet Rusů navrhuje svá místa s ohledem na společný podnik.
Od roku 1998 je v Rusku v platnosti SNiP 30-02-97, který reguloval veškerou výstavbu letních chat: jaké domy postavit, v jaké vzdálenosti od plotu, jakou výšku by tyto stejné ploty měly být, kam umístit lázeňský dům, kompost jímky a toalety a mnoho dalšího. Byl několikrát aktualizován, poslední vydání bylo v roce 2011.
Od 15. dubna 2020 je v zemi v platnosti nová verze – SP 53.13330.2019, ve které bylo přepracováno mnoho norem.
Hlavní změny jsou pravděpodobně dvě. První se týká minimální přípustné velikosti pozemku. Bylo šest akrů (0,06 ha), nyní jsou čtyři (0,04). To neznamená, že všichni letní obyvatelé budou muset své pozemky zmenšit – nová pravidla nemají zpětnou účinnost, takže se týkají pouze plánování nových SNT a budov, které ještě nebyly postaveny.
Celkově je však tato změna pouze formalitou, protože v Rusku jsou minimální a maximální přípustné velikosti pozemků, včetně pozemků určených pro zahradnictví, stanoveny orgány regionů. Například ve Vologdské oblasti jsou pozemky o velikosti i tři sta metrů čtverečních zcela legální.
To znamená, že pozemky o velikosti menší než šest akrů v zemi byly dlouho normou a ministerstvo výstavby to jednoduše napravilo svým novým souborem pravidel. A tato změna si zase vyžádala revizi dříve povolených vzdáleností mezi objekty, některé z nich byly zmenšeny.
Výjimka se týká umístění septiků, samostatně stojících WC a kompostovacích jímek vůči sousednímu pozemku. Dříve tento okamžik nebyl vůbec stanoven – ve společném podniku bylo pouze předepsáno, že mezi budovami jako záchod na vašem pozemku a sousedovým plotem by měl být alespoň metr. Nyní byl tento okamžik samostatně zmíněn v souboru pravidel – od sousedova plotu po toaletu, septik nebo hromadu kompostu by měly být alespoň dva metry. A ke stěnám sousedova domu – a vůbec 12 metrů. To je druhá zásadní změna.
Zbytek je menší. Například velké vysoké stromy mohou být nyní o metr blíže cizímu plotu – maximálně tři metry. Vzdálenosti v rámci lokality zůstaly stejné – od domu k lázni, sprchě, záchodu nebo kompostu – alespoň 8 metrů, od studny k záchodu nebo kompostu – také 8. Od domu k hranici by měly být 3 metry se sousedy, z velkých přístavků, jako jsou kurníky nebo kůlny – 4, z keřů – 1 metr.
Změnila se maximální povolená výška plotů: byla 1,5 metru, nyní je 1,8. Kromě toho dokument samostatně uvádí, že se doporučuje vytvořit ploty po celém obvodu pletiva lokality a ne hluché. Jiná možnost je povolena pouze s písemným souhlasem sousedů.
A tento okamžik je docela objevný. Každý Rus ví, že ne všechny ploty v zemi jsou pletivo. Spíše se dá říci, že jsou minimálně. A nejde jen o to, že většina z nich byla postavena ještě před objevením současných SNiP a společných podniků, mnohé se objevily poměrně nedávno. Faktem je, že ani současný soubor pravidel pro rozvoj příměstských oblastí, ani jeho předchůdci nejsou závaznými dokumenty.
V Rusku existuje federální zákon “Požadavky na bezpečnost budov a staveb”, který je doprovázen seznamem 1521 více než 70 GOST a souborů pravidel, bývalých SNiP. Toto jsou normy a pravidla, která je třeba dodržovat. SP 53.13330.2019 mezi nimi není.
On, nebo spíše jeho předchůdce, je na jiném seznamu schváleném nařízením Rosstandartu z dubna 2019. Toto je seznam GOST a SP, které lze uplatnit dobrovolně.
Ministerstvo výstavby dokonce nepřímo potvrdilo, že pravidla pro stavbu dachů není vůbec nutné dodržovat. V roce 2015 dopis v reakci na jednu z žádostí uvedl, že všechna pravidla a normy, které nejsou uvedeny v seznamu 1521, „ztrácejí povinnou aplikaci a jsou uplatňovány na dobrovolném základě“.
Přestože se tedy vyplatí dodržovat SP 53.13330.2019, protože byl sepsán mimo jiné za účelem zpříjemnění života v zahradních partnerstvích, není to vůbec nutné. A co víc, tento kodex nepomůže vyřešit spor ani u soudu, nebude fungovat na něj odkazovat jen kvůli jeho „dobrovolnosti“. Jedinou možností je dokázat, že splašky ze sousední toalety stojící blízko vašeho plotu otrávily vodu ve vaší studni. Tedy ukázat soudu konkrétní škodu.
