Úroveň urbanizace ve světě v posledních desetiletích neustále roste. Tato okolnost vybízí zákonodárce po celém světě, aby věnovali zvláštní pozornost právní úpravě městského prostoru. Naše země není výjimkou. V Rusku existují kodexy rozvoje měst a pozemků, které definují zásady politiky rozvoje měst a postoj k půdě jako zvláště cennému předmětu občanského oběhu. Federální zákonodárci požadují, aby orgány činné v trestním řízení a zákonodárci na nižších úrovních brali při plánování městských prostor v úvahu environmentální, kulturní a sociální faktory.
Každá obec musí přijmout pravidla využívání půdy a rozvoje (LUDR), která jsou doprovázena mapou městského zónování. Přijímá je zastupitelský orgán (Městská duma, Poslanecká rada).
Obydlené území nebo území městského nebo městského obvodu se v souladu s územními předpisy člení na územní zóny: obytná zástavba, veřejná a podnikatelská, rekreační, komunální, průmyslová a další. Každé územní zóně v souladu s technickými předpisy, které jsou částmi Řádu územního plánování, odpovídá druhy povoleného využití pozemků nacházejících se v hranicích takové zóny. Každá zóna má své vlastní primární, sekundární a podmíněné typy povoleného použití. To znamená, že druh povoleného využití pozemku (PRU) je charakteristikou, která určuje, jaké činnosti lze na jeho území provozovat.
Pozemek se například nachází v obytné oblasti. Jedním z hlavních povolených využití je „střední obytná zástavba“, jedním z pomocných využití je „odpočinek (rekreace)“ a jedním z podmíněně povolených využití jsou „obchody“.
Odpověď na otázku “Co lze na takovém místě postavit?” najdeme v objednávce Rosreestr ze dne 10.11.2020 N P/0412, která obsahuje vyčerpávající seznam typů povoleného použití a jejich popis.
Na výše uvedeném pozemku je možné postavit bytové domy (až 8 nadzemních podlaží), v blízkosti lze domluvit workoutovou plochu, ale sklad (do 5 m000) bude stavba náročnější.
! Můžete použít hlavní typ uvedený v titulním dokumentu nebo jej můžete změnit na jiný hlavní typ uvedený pro danou územní zónu. Pomocný pohled lze použít pouze společně s hlavním. Ale podmíněný lze použít pouze po obdržení povolení. Navíc teoreticky může být do regulací využívání půdy a rozvoje zahrnut ještě jeden podmíněný typ. V tomto ohledu by bylo vhodné připomenout jednu větu z básně L.N. Tolstoy: “Je to jasně napsané na papíře, ale zapomněli na rokle a na to, jak jimi procházet,” protože regulace využívání půdy a rozvoje neberou vždy v úvahu existující realitu, což omezuje rozvoj území.
Jak může podnikatel změnit povolené užívání pozemku, pokud to potřebuje?
Zdálo by se, že jedna akce – „změna povoleného způsobu využití pozemku“ – v právní rovině implikuje tři zcela odlišné situace, které dále podrobně prozkoumáme podle „škály složitosti“ registrace.
- Změna typu povoleného použití za účelem zjištění souladu povoleného použití s klasifikátorem
- Změna druhu povoleného použití v rámci povoleného použití stanoveného pro danou zónu
- Změna typu povoleného použití získáním podmíněně povoleného typu použití
- Změna typu povoleného využití získáním podmíněně povoleného typu využití, které není stanoveno současnými předpisy o využívání půdy
Změna typu povoleného použití za účelem zjištění souladu povoleného použití s klasifikátorem
První klasifikátor povolených použití se objevil v Rusku v roce 2014 a současný byl představen v roce 2020. Všechny předpisy o využívání půdy a rozvoji v souladu s požadavky federální legislativy byly uvedeny do souladu s klasifikátorem. Obrat pozemků začal dříve. Nastává tedy problém: občané a podnikatelské subjekty mají ve svých titulních dokumentech uvedeny druhy povoleného využití, které nejsou zahrnuty v aktuálním klasifikátoru a předpisech o využívání území. Zákon uznává legálnost dříve zřízeného VRI, ale někdy je nutné mít aktuální VRI. Místní úřady zavádějí obecní službu na portálu Ruské instituce veřejné služby „Zajištění souladu s typem povoleného využívání pozemků“, pomocí které lze tento problém vyřešit. ! Podnikatel může zjistit, v jakém územním pásmu se jeho pozemek nachází, přečtením Pravidel využití území a rozvoje obce, které jsou obvykle veřejně dostupné na webových stránkách obcí. Nejlepší je ale vyžádat si informace od ISOGD (informační systém pro podporu aktivit městského rozvoje) přes portál vládních služeb nebo se podívat na Geoportál Moskevské oblasti. V dopise ze dne 21. června 2022 č. 14-5/28-TG/22 poskytl Rosreestr územním orgánům upřesnění k otázce stanovení souladu typů povoleného využití: „. při rozhodování o zjištění souladu povoleného využití pozemku s klasifikátorem se nemění typ jeho povoleného využití, ale typ povoleného využití nejvíce odpovídá typu povoleného využití, je vybrán z tohoto pozemku“. spiknutí.”
V praxi jsou však časté případy, kdy obecní úřady odpovědné za řešení pozemkových a majetkových záležitostí při poskytování této služby porušují práva občanů a podnikatelů.
Rozhodčí soud Moskevské oblasti tak uznal za nezákonné odmítnutí správy městské části Ruzsky poskytnout podnikatelskému subjektu službu, která má uvést druh povoleného využití „pro nízkopodlažní bytovou výstavbu“ do souladu s typem povoleného využití „pro individuální bytovou výstavbu“. Soud ve svém rozhodnutí zejména zdůraznil, že platí druhy povoleného použití stanovené před zavedením příslušných klasifikátorů. V tomto případě má držitel autorských práv právo je aktualizovat zasláním příslušné žádosti úřadům. Místní úřady pouze potvrzují právní skutečnost shody. Předchozí typ povoleného použití se v podstatě nemění, ale je upřesněn.
Změna druhu povoleného použití v rámci povoleného použití stanoveného pro danou zónu
Jak jsme uvedli výše, pro jednu územní zónu je zpravidla uvedeno několik typů povoleného použití.
Například v Reutově v zóně SP-4 „Podpora vědecké činnosti“ patří mezi hlavní typy povoleného použití takové povolené použití jako „Sklad“ a „Obchody“. Pokud se pozemek podnikatele nachází v této zóně s povoleným využitím „Sklad“, může jej změnit na povolené využití „Obchody“. V souladu s čl. 3,4 odst. 37 Kodexu rozvoje měst Ruské federace se změna jednoho primárního povoleného použití na jiné stanovené v dané územní zóně nařízeními městského rozvoje provádí podle uvážení držitele autorských práv bez získání povolení a schválení od veřejných orgánů. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat MFC a odeslat žádost o provedení změn informací o webu v Jednotném státním registru nemovitostí. ! Regulativ rozvoje měst se nestanovuje pro pozemky lesního fondu, pozemky pokryté povrchovými vodami, pozemky rezervací, pozemky zvláště chráněných přírodních území (kromě pozemků lázeňských a lázeňských míst), zemědělské pozemky jako součást zemědělských pozemků, pozemky nacházející se v hranicích zvláštních hospodářských zón a prioritních rozvojových ploch. V praxi nastávají potíže s aplikací výše uvedených ustanovení legislativy územního plánování.
Správa Rosreestr pro Moskevskou oblast proto odmítla poskytnout jednotlivému podnikateli N službu změny zamýšleného použití z „Zajištění zemědělské výroby“ na „Rostlinnou výrobu“, přičemž toto odmítnutí uvedlo jako důvod, že pozemek je klasifikován jako zemědělská půda. Podnikatel se proti zamítnutí úřadu Rosreestr odvolal k arbitrážnímu soudu Moskevské oblasti.
Soud po posouzení žádosti podnikatele prohlásil rozhodnutí Rosreestr Office za nezákonné. Soudní rozhodnutí poznamenalo, že změny typu povoleného využití na pozemcích, kde nejsou stanoveny předpisy pro územní plánování, se provádějí v souladu se zvláštními federálními zákony, které dosud nebyly přijaty. V Moskevské oblasti ministerstvo zemědělství zřizuje seznam zvláště cenných produkčních zemědělských pozemků, který nezahrnuje pozemek žadatele, žadatel má právo vybrat si zamýšlené využití ze stanovených předpisů o využívání půdy pro svou funkční zónu;
Změna typu povoleného použití získáním podmíněně povoleného typu použití
Získání povolení k použití podmíněně povoleného typu použití změnou typu povoleného použití je pro podnikatelskou sféru složitější a relevantnější otázka pozemků a majetku.
Ve většině regionů Ruska provádějí vydávání stavebních povolení a přijímání předpisů územního plánování v souladu s federálním zákonem „O obecných zásadách organizace místní samosprávy“ obce. V tomto ohledu Moskevská oblast poněkud vyčnívá z ostatních regionů: po narychlo implementaci normy, která se objevila v květnu 2014 o možnosti přerozdělení pravomocí mezi regionem a obcí ve prospěch regionu, přijala Moskevská oblastní duma zákon č. 24.07.2014/106-2014 ze dne 03. července XNUMX. V důsledku toho byla značná část problémů rozvoje měst přenesena na regionální úroveň, zejména rozvoj využívání půdy a regulace rozvoje.
V Moskevské oblasti vydává povolení pro podmíněně povolený typ využití Výbor pro architekturu a rozvoj města Moskevské oblasti a tuto otázku posuzuje komise pro rozvoj předpisů o využívání území. Službu lze získat prostřednictvím portálu vládních služeb. Stručně, postup pro získání povolení lze zobrazit takto:
prohlášení ⇒ проверка dokumentů ⇒ veřejnost slyšení v obci ⇒ ohleduplnost komise podle předpisů o využívání půdy a rozvoji ⇒ rozhodnutí (povolení/zamítnutí)
Doba poskytování služby je 30 pracovních dnů, je však třeba vzít v úvahu, že do této lhůty se nezapočítává doba veřejných projednání, která mohou trvat až měsíc.
Každá obec si samostatně stanoví pravidla pro konání veřejných projednání (veřejné projednání). K veřejnému projednání může obec přizvat i další osoby. Na základě výsledků veřejných projednání je sepsán protokol a závěr městské správy, které jsou zaslány Výboru pro architekturu a rozvoj města Moskevské oblasti.
Pokud již proběhlo veřejné projednání k problematice zařazení podmíněného povoleného užívání na základě žádosti občanů či podnikatelů, nebude nutné opakované veřejné projednání.
Pokud chce podnikatel získat povolení pro podmíněný druh povoleného užívání investiční výstavby (HKP), pak bude nutné předem připravit závěr specializované organizace o splnění požadavků technických předpisů při budoucí výstavbě HMP. ! Za změnu typu povoleného použití, která zahrnuje výstavbu nebo rekonstrukci investičního záměru, je účtován poplatek, který vypočítává Ministerstvo majetku Moskevské oblasti (uvedení povoleného použití do souladu je samozřejmě bezplatné). Služba výpočtu poplatků je k dispozici na RPGU.
Změna typu povoleného využití získáním podmíněně povoleného typu využití, které není stanoveno současnými předpisy o využívání půdy
Hypoteticky může podnikatel získat podmíněný druh povoleného využití, který současná úprava využití území nestanoví. K tomu je nutné změnit pravidla využití území a rozvoje. Toto je téma na samostatný článek, jelikož postup je poměrně složitý. Všimněme si však několika klíčových bodů.
Změny předpisů o využívání a rozvoji území mohou být iniciovány fyzickými a právnickými osobami. Návrh je nutné zaslat Výboru pro architekturu a rozvoj města Moskevské oblasti, jehož zaměstnanci rozhodnou o přípravě projektu změny Řádu využití a rozvoje území. Návrh změn Předpisů o využívání a rozvoji území připravuje vláda Moskevské oblasti na náklady regionálního rozpočtu. Projekt změny územního a stavebního řádu musí odpovídat technickým předpisům a územnímu plánu příslušné městské části. V budoucnu musí projekt změny nařízení o využití a rozvoji území projít postupem veřejného projednání, schválení místní správou, posouzení Komisí pro rozvoj a přípravu nařízení o využití a rozvoji území a Radou pro rozvoj města Moskevské oblasti. ! V letošním roce, stejně jako v předchozím, jsou aktivity rozvoje měst v Moskevské oblasti prováděny s přihlédnutím k rysům stanoveným nařízením vlády Moskevské oblasti ze dne 07.04.2022 č. 332/11. Zejména příprava návrhů změn Řádu územního rozvoje probíhá bez veřejného projednání a veřejného projednání. Ne všechny změny jsou stejné, a to lze říci o změně typu povoleného použití. Nejobtížnější je samozřejmě získat podmíněně povolený způsob využití, je zde více subjektivních faktorů: názory účastníků jednání a členů komise pro regulaci využití území a rozvoje a stanovisko orgánu, který službu poskytuje.
Zaměstnanci Centra pro rozvoj podnikání poskytují bezplatné konzultace malým podnikům v Moskevské oblasti v celé řadě problémů s pozemky a nemovitostmi. Vždy nás můžete kontaktovat s žádostí o pomoc, když nám zavoláte nebo napíšete e-mail na adresu info@mspmo.ru.
