Jaká je pokuta za nelegální přestavbu bytu?

Opravy se málokdy obejdou bez rekonstrukce nebo přestavby. Rozhodli jste se zvýšit počet zásuvek, postavit novou zeď nebo proříznout dveře? S takovou „rekonstrukcí“ je třeba souhlasit. Za svévoli budou právnické osoby a jednotliví podnikatelé muset podle nového zákona zaplatit 40–50 tisíc rublů. Pokuty pro jednotlivce stále nepřesáhnou 2,5 tisíce rublů, ale soud uloží povinnost uvést prostory do původního stavu

Dne 24. dubna prezident podepsal zákon 1, kterým se mění čl. 7.21 zákoníku Ruské federace o správních deliktech. Dříve stanovila pokuty pro občany za porušení pravidel užívání bytových prostor. Nyní mohou nést odpovědnost i úředníci a právnické osoby.

Za poškození obytných prostor nebo zařízení nebo použití těchto prostor k jiným účelům, než je jejich zamýšlený účel, může být jednotlivcům uděleno varování nebo může být uložena pokuta ve výši 1 tisíc až 1,5 tisíce rublů, úředníci budou muset zaplatit 2 –3 tisíce rublů, pro právnické osoby – 20–30 tisíc rublů. Neoprávněná rekonstrukce nebo přestavba prostor v bytovém domě bude mít za následek pokutu pro občany ve výši 2 tisíc až 2,5 tisíc rublů, pro úředníky – 4-5 tisíc rublů, pro právnické osoby – 40-50 tisíc rublů. Jednotliví podnikatelé za takové delikty ponesou správní odpovědnost jako právnická osoba.

Co se považuje za renovaci a renovaci prostor?

Reorganizace – jedná se o výměnu, instalaci nebo převod inženýrských sítí, sanitárních, elektrických a jiných zařízení (článek 25 Zákona o bydlení Ruské federace). Například jste vyměnili radiátory za baterie jiného typu nebo objemu, nainstalovali výkonnější plynový kotel, zvýšili počet zásuvek, přemístili vanu na druhou stranu v koupelně, přesunuli vyhřívaný věšák na ručníky atd. – všechny tyto akce spadají pod pojem „reorganizace“.

přeplánování – jedná se o změnu v uspořádání prostor (článek 25 bytového zákoníku Ruské federace). Jinými slovy, zahrnuje přestavbu bytu: kombinování pokojů, postavení nových nebo přesun starých zdí, proříznutí dveří atd.

Co je potřeba udělat před rekonstrukcí, abyste neplatili pokuty za přestavbu?

Budeme se bavit o přestavbě, ale to samé platí i o rekonstrukci. Nejprve je potřeba vypracovat projekt na přestavbu bytu. Inženýři to připravují. Najít takové specialisty na internetu nebude těžké: stačí do vyhledávacího pole zadat frázi „projekt přestavby“ – bude spousta nabídek.

Dále je třeba se dohodnout na přestavbě: v Moskvě – s inspektorátem bydlení a v jiných městech – s místní správou (oddělení bydlení). Majitelé bytů budou muset kontaktovat správu nebo jakékoli multifunkční centrum a napsat žádost. Formulář tam bude poskytnut. K žádosti je třeba přiložit projekt na přestavbu prostor.

Pokud není byt ve vlastnictví, ale je poskytován na základě smlouvy o sociálním nájmu, pak může nájemce požádat. K žádosti bude muset přiložit a promítnout souhlas rodinných příslušníků, kteří s ním žijí. Souhlas je dán pro přestavbu specifikovanou v projektu a je psán ve volné formě.

Pokud byl byt koupen před 1. únorem 1998, je třeba k žádosti dodatečně přiložit notářsky ověřenou kopii listu vlastnictví nemovitosti a technický průkaz. Technický pas lze získat od Rostekhinventarizatsiya/BTI. Mějte na paměti, že tato služba je placená.

Správa je povinna odpovědět na žádost o povolení přestavby do 45 dnů. Pokud jste zažádali do MFC, může se lhůta mírně prodloužit kvůli dodací lhůtě dokumentů. Odpověď lze obdržet ručně nebo ruskou poštou na adresu uvedenou v žádosti. Pokud jste dokumenty odeslali prostřednictvím MFC, budete si tam muset přijít pro odpověď.

Proti zamítnutí souhlasu s přestavbou se lze odvolat u soudu. Pro odvolání doporučuji obrátit se na advokáta, který pomůže připravit potřebné dokumenty a vypracuje strategii ochrany vašich zájmů u soudu.

Pokud jste obdrželi povolení k přestavbě, můžete bezpečně zahájit opravy. Je však nutné striktně dodržovat vypracovaný projekt přestavby.

Co je potřeba udělat po rekonstrukci?

Po opravách byste měli kontaktovat BTI a zavolat inženýra. Provede měření bytu, aby mohly být provedeny změny v technické dokumentaci domu a prostor.

Musíte také znovu kontaktovat místní správu a zavolat komisi. Ocení provedenou přestavbu. Pokud komise nemá připomínky, vystaví potvrzení o přijetí. Správa předloží tento akt k provedení změn v registru registračních úkonů, pokud je to nutné. Například pokud byla zbourána zeď a plocha místnosti se změnila.

Co když byla přestavba provedena před schválením ze strany správy?

Povolení k přestavbě můžete získat dodatečně. Postup je stejný: požádat odborníka o vypracování posudku o technické proveditelnosti a bezpečnosti přestavby a následně kontaktovat správu s žádostí o její schválení. Ale v tomto případě vám může být udělena pokuta za neoprávněnou přestavbu.

Na přestavbě se lze dohodnout i u soudu. Soudy obvykle přistupují k projednávání takových sporů formálně. Nejdůležitějším dokumentem při hájení vašich zájmů bude odborný posudek o bezpečnosti dokončené přestavby. Pokud znalec uvedl, že změny nevedly ke zhoršení stavu domu a stavbu nic neohrožuje, pak soud Vašemu návrhu vyhoví.

V jakých případech je možné odmítnout souhlas s přestavbou?

Rozhodně se nedohodnete, pokud inženýr v závěru uvede, že provedená přestavba by mohla vést ke zhoršení stavu domu. Například v posledních letech byly často vydávány negativní závěry k těm, kteří se snaží legalizovat připojení balkonu, tzn. demolice zdi přiléhající k balkónu. Odborníci docházejí k závěru, že v „panelovém“ domě povede zničení části panelu k deformaci mezipanelových švů a ovlivnění sousedních panelů, což je pro dům škodlivé. U jiných domů je příčinou poruchy v tomto případě přesun baterie z bytu do balkónové části, čímž se naruší tepelný okruh a celý topný systém domu.

Obecně platí, že nekoordinace přestavby je téměř vždy technický problém. Vše závisí na názoru inženýra projekční organizace a na práci provedené během opravy. Proto není možné uvést seznam druhů prací, na kterých je zaručena shoda.

Jak lze neoprávněnou přestavbu odhalit a jaké to bude mít důsledky?

Dodržování pravidel pro užívání bytových prostor kontroluje správcovská společnost. Ale bytová inspekce může porušení identifikovat při kontrole celkového stavu domu a dokonce i vašeho souseda.

Například soused si je jistý, že se jeho baterie začala hůře zahřívat, když jste do bytu nainstalovali baterii s velkým počtem sekcí. V tomto případě má právo obrátit se na soud. V takových situacích se proces schvalování rekonstrukce nebo přestavby příliš neliší od výše popsaného. Bytový řád je umožňuje provádět pouze tehdy, nejsou-li tím porušena práva jiných osob a neohrožována jejich bezpečnost. Soused tedy bude povinen u soudu prokázat, že byla porušena jeho práva, což si vyžádá stejný znalecký posudek.

Přestavbou může dojít k přístavbě, změně nebo zmenšení společného jmění domu, například po zničení obvodové zdi, oplocení balkonů, zabrání části vchodu nebo jiné části společného majetku . Kvůli tomu často vznikají spory a soudní praxe v nich se vyvinula nejednoznačně. Některé soudy se začínají vrtat v technické části a nařizují prověrky, aby zjistily porušení práv nájemníků. Ostatní soudy automaticky uspokojují nároky nespokojených sousedů, neboť s ostatními vlastníky prostor není přestavba dohodnuta. Tento postoj se odráží v praxi Nejvyššího soudu Ruské federace 2.

Pokud tedy plánujete např. zbourat část nosné obvodové zdi, budete muset kromě prokázání bezpečnosti sanace uspořádat valnou hromadu vlastníků prostor, abyste se vyhnuli možné problémy. V opačném případě můžete nést odpovědnost ve formě pokuty podle čl. 7.21 Kodex správních deliktů Ruské federace. A to není to nejhorší. Soud vám uloží povinnost uvést stav domu do původního stavu, což je často velmi obtížné.

Vezměme si další příklad: svévolně odříznete část únikového žebříku na svém balkoně, protože zabírá příliš mnoho místa. Toto schodiště je společným majetkem a jeho zničení bude považováno za porušení práv třetích osob a bude představovat ohrožení jejich bezpečnosti. Takovou rekonstrukci soud nikdy neschválí. Budete muset schody obnovit a bude vám uložena pokuta podle čl. 7.21 Kodex správních deliktů Ruské federace. Kromě toho, pokud je správcovská společnost přivedena ke správní odpovědnosti orgánem požární inspekce, může vám být uložena pokuta, která jí byla udělena odvoláním, a za takový přestupek může činit až 200 tisíc rublů.

Jak je vidět, schvalování přestavby a rekonstrukce je velmi byrokratický proces. Ale je to oprávněné. Každý by měl pochopit, že jakákoli, i zdánlivě neškodná změna může ovlivnit celkový technický stav domu.

1 Federální zákon ze dne 24. dubna 2020 č. 133-FZ „O změnách článku 7.21 zákoníku Ruské federace o správních deliktech“.

2 Viz např. definice Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 16. ledna 2018 č. 18-KG17-230; ze dne 10. října 2017 č. 18-КГ17-164.