Jak zjistit skutečnou hodnotu pozemku?

Jak se určuje tržní hodnota pozemku? Kolik stojí sto metrů čtverečních pozemku? Je možné zjistit tržní hodnotu pozemku podle katastrálního čísla?

Při prodeji jakéhokoli produktu nebo služby účtujeme cenu, kterou považujeme za spravedlivou. K tomu najdeme podobné inzeráty a porovnáme je s našimi. To však není vždy možné. Zejména u atypických objektů na prodej, například u některých pozemků.

Jmenuji se Valery Chemakin. Jako právní poradce budu v tomto článku hovořit o tržní hodnotě pozemku.

Budu také mluvit o tom, kde a jak si objednat posouzení tržní hodnoty pozemků.

1. Jaká je tržní hodnota pozemku a proč ji potřebujete znát

V podmínkách volného obchodního oběhu pozemků jsou ceny za pozemky určovány trhem. Nejčastěji stojí objekty stejného typu v určité oblasti přibližně stejně. Děje se tak proto, že trh je navzdory zdánlivému chaosu schopen samoregulace.

Na základě toho, co bylo řečeno, formulujme definici.

Tržní hodnota pozemků – je to cena, za kterou může být prodán v přiměřené době na volném trhu s oboustrannou spokojeností s výsledky obchodu na obou stranách.

Kde zjistím tržní hodnotu pozemku? Ve většině případů je odpověď na tuto otázku zřejmá. Stačí si otevřít libovolnou webovou stránku s inzeráty a prostudovat nabídky v oblasti, kde se pozemek nachází. Pokud však neexistuje jediný podobný pozemek na prodej, budete se muset uchýlit k pomoci odhadců.

Pokud potřebujete oficiální znalecký posudek např. pro soud, provádí se i nezávislé posouzení tržní hodnoty nemovitosti. Přečtěte si náš speciální článek o podstatě tohoto konceptu. Odborníci používají různé oceňovací metody k určení tržní hodnoty pozemku v závislosti na účelu pozemku.

Například při posuzování tržní hodnoty zemědělské půdy vzorec používá faktor potenciálního zisku ze zemědělské nebo komerční výroby. Výpočet tržní hodnoty průmyslového pozemku také bere v úvahu potenciální příjmy, ale z jiných ekonomických činností.

2. Kolik stojí sto metrů čtverečních pozemku – přehled hlavních faktorů ovlivňujících tržní hodnotu pozemku

Aniž bych se hluboce zabýval postupem při posuzování tržní hodnoty pozemku, poznamenám, že jeho vznik ovlivňují desítky faktorů.

Zde jsou ty hlavní.

Faktor 1. Umístění místa

To je nejdůležitější faktor, protože právě on má rozhodující vliv na tvorbu cen. Čím blíže je pozemek k velkým městům, tím je dražší.

příklad

Nedávno jsem prodal pozemek o rozloze 17 akrů ve venkovské oblasti s komunikací, ale 200 km od nejbližšího velkého města za pouhých 100 tisíc rublů. Ihned poté získal 20 akrů půdy v Tyumenu, i když bez komunikací, ale za 1,5 milionu rublů.

To jsou haléře v porovnání s cenou pozemků na elitním předměstí Moskvy. I v hranicích stejného katastrálního území se cena pozemků stejné výměry poměrně výrazně liší, a to i přes podobnou katastrální hodnotu pozemku. To závisí na individuálních okolnostech, jak je uvedeno v další podkapitole.

Faktor 2. Stav půdy a terénu

Lidé si kupují pozemky nejen pro stavbu domu, ale pro další aktivní odpočinek. Proto by stránka měla člověka potěšit svým vzhledem, blízkostí lesa, řeky nebo jezera a úrodností půdy. Rokliny, příkopy a další nežádoucí tvary terénu výrazně snižují náklady, stejně jako bažinatá nebo slaná půda.

Faktor 3. Přítomnost budov na místě a jejich stav

Tržní hodnota pozemků s bytovou budovou je mnohem vyšší. Ostatně je v něm zahrnuta i cena samotné stavby, i když se jedná o starý zchátralý dům, který bude nutné zbourat. Důležitý je však i stav budov. Je zřejmé, že pozemek s chatou je mnohem cennější než pozemek se stodolou.

Faktor 4. Konektivita ke komunikačním sítím

Obce často financují výstavbu inženýrských sítí na místech pro individuální bytovou výstavbu (IHC). Elektřina, plyn a voda výrazně prodražují pozemky.

příklad

Pozemek, který jsem koupil, nemá komunikaci ani přístupové cesty, takže stojí 1,5 milionu rublů. Podobné pozemky v nejbližší obydlené vesnici stojí nejméně 3 miliony rublů. To znamená, že po instalaci inženýrských sítí mám šanci na dobrý zisk.

Faktor 5. Pravděpodobnost dosažení zisku za určité období z používání stránky

Pozemky pro zemědělské účely nebo pro výstavbu průmyslových objektů jsou určeny k výrobě hmotných statků, tedy jsou schopny generovat zisk. Zvláště cenné jsou oblasti poblíž federálních dálnic. Tento potenciální příjem je také zahrnut do tržní hodnoty takových pozemků.

3. Kdo je zodpovědný za stanovení tržní hodnoty pozemků – přehled hlavních možností pro odhadce

U jakýchkoli právně významných úkonů nestačí pouze znát cenu svého pozemku. Je nutné získat oficiální posudek od odborných odhadců, zpracovaný v souladu se zákonem o oceňovací činnosti.

Podívejme se na to, kdo určuje tržní hodnotu pozemku, jak se určuje a kde pro to jít.

Možnost 1. Specializovaná oceňovací kancelář

V dnešní době existuje mnoho obchodních firem zabývajících se různými druhy oceňovacích činností. Předpokladem je, že musí být členy samoregulačních organizací (SRO). Tyto firmy pouze provádějí oceňování, ale neposkytují další služby, například právní.

Možnost 2. Nezávislý soukromý odhadce

Zákon nezakazuje vykonávat individuální oceňovací činnost, proto si můžete najít i soukromého odhadce. Při stanovení tržní hodnoty pozemku používá stejné oceňovací principy jako zaměstnanec jakékoli společnosti. Na soukromého odhadce se vztahuje stejný zákon o oceňování.

Varianta 3. Realitní kancelář

Každá velká realitní kancelář má mezi svými zaměstnanci odhadce. Pokud se tedy rozhodnete prodat pozemek přes realitní kancelář a nevíte, jakou cenu stanovit, jsou vám k službám. To je velmi výhodné, protože jejich práce bude placena z provizí.

Možnost 4. Advokátní kancelář

Řada advokátních kanceláří se neomezuje pouze na poskytování právní pomoci klientům. Nabízejí zkušební a oceňovací služby. Tyto kanceláře je vhodné kontaktovat, když potřebujete nejen zjistit cenu nemovitosti, ale také získat právní pomoc. Soud například požaduje rozdělení majetku s bývalým manželem, ale vy s jeho posouzením nesouhlasíte.

Obzvláště běžné je obrátit se na soud se snížením katastrální hodnoty, aby bylo možné zaplatit nižší daň. K tomu se po katastrálním ocenění pozemku provádí výzva, ale o tom si raději přečtěte v našem speciálním článku.

4. Jak zjistit tržní hodnotu pozemku – návod krok za krokem

Pokud nevíte, jak se počítá tržní hodnota pozemku, ale potřebujete to jen pro referenci a ne k provádění právně významných akcí, použijte jeden trik. Nyní se stát snaží přiblížit katastrální hodnotu tržní hodnotě, aby vybral více daní. Informace o katastrální hodnotě jsou dostupné v databázi Rosreestr.

Vypočítejte si proto online přibližnou tržní hodnotu pozemku pomocí jeho katastrálního čísla. Chcete-li to provést, navštivte webovou stránku Rosreestr nebo jakékoli zprostředkovatelské společnosti a zadejte číslo do speciálního vyhledávacího formuláře. Místo katastrálního čísla je povoleno zadat adresu, ale pouze v případě, že již oficiálně existuje.

Pokud potřebujete úřední papír o tržní hodnotě pozemku, například pro registraci nájemní smlouvy, obraťte se na profesionální odhadce. Jak to udělat – čtěte dále.

Krok 1. Vyberte oceňovací společnost

Podle objemu a složitosti práce zvolte nezávislého odhadce nebo se obraťte na znaleckou firmu. Chcete-li vybrat správnou společnost, nejprve se zeptejte na všechny dostupné ve vaší oblasti.

Zeptejte se svých známých, přátel a sousedů. Najednou někdo nedávno využil služeb odhadce. Přečtěte si fóra. V důsledku toho musíte vybrat společnost, která je optimální z hlediska nákladů a kvality poskytovaných služeb.

Krok 2. Stanovte počet otázek pro odborníka

Před uzavřením smlouvy se musíte rozhodnout, jaké otázky chcete odborníkovi položit. Doporučuje se s ním okamžitě urovnat všechny nuance.

Otázky pro odborníka:

• navštíví lokalitu nebo provede posouzení na základě dokumentů;
• co je zahrnuto v ceně služeb;
• jakou metodu použije k hodnocení webu;
• jak dlouho mu bude trvat pracovat?

Nezapomeňte se u něj podívat na nějaký příklad posouzení tržní hodnoty pozemku. Při pohledu na něj pochopíte, jak zodpovědně a přesně odhadce pracuje a zda formulář výkazu splňuje požadavky.

Krok 3. Poskytněte potřebnou dokumentaci

K provedení práce bude odhadce potřebovat technickou dokumentaci pro staveniště a také dokumenty potvrzující vaše vlastnictví.

Pokud něco nemáte, vždy si můžete objednat, co vám chybí, na webu Unified State Register 365. Stačí přejít na tento portál a uvidíte, jaké dokumenty připravují. Tam do vyhledávacího formuláře zadejte katastrální číslo pozemku a získejte informace z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Je to zdarma.

Pokud potřebujete oficiální katastrální list, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí nebo technickou dokumentaci k webu – zaplaťte peníze a oni vám to vše doručí kurýrem. Úřední osvědčení a další dokumenty mají pečetě Rosreestr. Pokud není potřeba tisk, pak jsou náklady na službu Unified State Register 365 mnohem nižší.

Krok 4. Zaplaťte za službu a uzavřete smlouvu

Poté, co jsou všechny dokumenty připraveny, uzavřete smlouvu a zaplaťte za službu. Nezapomeňte si pozorně přečíst podmínky smlouvy. Musí specifikovat odpovědnost odhadce za problémy vzniklé jeho zaviněním v důsledku nesprávného stanovení tržní hodnoty pozemku.

Krok 5. Dohodněte se na datu a čase hodnocení

Vzhledem k tomu, že k provedení kompetentního a správného posouzení je nejčastěji nutné prozkoumat samotné místo, dohodněte se předem se specialistou na čase a datu této události. Ostatně až po jejím dokončení bude moci přistoupit přímo k výpočtům. Mimochodem, předem se zeptejte, zda je jeho návštěva zahrnuta v ceně celé služby. Pokud ne, zjistěte, zda musíte zaplatit hned nebo později.

Krok 6. Počkejte na příchod specialisty

Ve stanovený den a hodinu se setkejte s odborníkem a vezměte ho na místo. Během kontroly zůstaňte poblíž. Mohou existovat některé objasňující otázky týkající se jednotlivých charakteristik webu. Může to být kvalita půdy, stupeň zaplavení na jaře, přítomnost dalších skrytých faktorů, které považujete za nutné vzít v úvahu.

Krok 7. Obdržíme zprávu o provedené práci

Zpráva o ocenění tržní hodnoty pozemku obsahuje údaje o vlastníkovi nemovitosti a odhadci. Důležitou součástí zprávy je popis metodiky a jejího právního základu.

Například použití metody hromadného ocenění při stanovení tržní hodnoty pozemků je přípustné pouze ve vztahu ke standardním pozemkům pro výstavbu v hranicích obydlených oblastí.

Pro stanovení tržní hodnoty lesních pozemků, zemědělských pozemků, pozemků pro průmyslová zařízení i jakýchkoli atypických pozemků se používají zcela odlišné metody. Jakákoli zpráva končí závěrem s uvedením tržní hodnoty.

Pokud byste chtěli tyto nebo jiné právní otázky konzultovat podrobněji, navštivte prosím webové stránky společnosti Pravoved. Najdete tam pohodlný formulář pro zpětnou vazbu, pomocí kterého můžete právníkovi položit otázku.

Popište svůj problém stručně a jasně. V důsledku toho obdržíte komplexní odpověď s konkrétním algoritmem akcí k vyřešení problému. Náklady na takovou online konzultaci s právníkem jsou méně než 1000 XNUMX rublů.

5. Odborná pomoc při stanovení tržní hodnoty pozemku – přezkoumání TOP-3 znaleckých společností

Při kontaktu s oceňovací společností si musíme být jisti profesionalitou specialistů. Navíc nechceme přeplácet.

Níže nabízím přehled 3 známých znaleckých společností, u kterých nebude moc stát zadání posouzení tržní hodnoty pozemku.

1) Yurdis

Tato společnost zajišťuje oceňování nemovitostí pro banky. Pokud chcete získat úvěr zajištěný Vaší parcelou a katastrální hodnota je příliš nízká, kontaktujte společnost Yurdis. Spolupracuje s většinou velkých ruských bank. Věří jí, takže si buďte jisti, že vaše stránky budou adekvátně posouzeny a dostanete půjčku, kterou chcete.

Zde si také můžete objednat posouzení tržní hodnoty bytu, který chcete použít jako zástavu. Odhadci společnosti jsou připraveni vypočítat likvidační hodnotu nemovitosti, která je o 20 % nižší než tržní hodnota. Je potřeba pro rychlý prodej. Takové služby stojí pouze 4 tisíce rublů, což je mnohem nižší než u konkurence.

2) Konzultujte Pro Assessment

Společnost poskytuje všechny druhy znaleckých služeb. Pozemky se po dohodě se zákazníkem oceňují třemi různými způsoby: s prohlídkou objektu nebo bez ní, vydáním znaleckého posudku na hodnotu pozemku bez odhadních úkonů.

Jaké jsou výhody Consult Pro Assessment:

číslo	Výhoda	Výhody
1	Právní moc	Zpráva bude přijata u jakéhokoli soudu, banky a vládní agentury
2	Znalost podmínek na moskevském trhu	Zohledňují prestiž oblasti, hustotu zástavby, faktory prostředí
3	Důvěryhodnost	Dosaženo důkladnou analýzou situace na trhu v konkrétním okamžiku
4	pohodlí	Službu lze objednat přes webové stránky, jsou zohledněna všechna přání zákazníků
5	Účinnost	Všechny práce jsou dokončeny v co nejkratším čase

3) Kanski and Partners

Na webových stránkách společnosti se navrhuje vytvoření osobního účtu, jehož prostřednictvím je velmi pohodlné sledovat provádění služeb oceňování pozemků. Je zde také snadné sledovat historii objednávek. Všechny výkazy jsou plně v souladu se zákonem, který zaručuje jejich akceptaci bankami, soudy a státními úřady Specialisté provádějí výpočty pomocí speciálních programů, což snižuje pravděpodobnost chyb na minimum.

Na stránkách je dokonce online kalkulačka, pomocí které můžete některé objekty zdarma ohodnotit. Odhadci pracují kdykoliv a jsou připraveni plnit urgentní zakázky i o víkendech. Stálým zákazníkům společnost nabízí speciální, výhodnější podmínky spolupráce.

To je z mé strany vše a na závěr vám doporučuji zhlédnout tématické video.

6. Závěr

Tržní hodnota pozemků je stanovena jak samostatně pro účely prodeje, tak odborným posouzením pro provedení právně významných úkonů.

Otázka pro čtenáře

Dostali jste odpovědi na své otázky? Co dalšího byste chtěli vědět o oceňování pozemků?

Přeji ti všechno nejlepší! Pište odpovědi, komentáře a přání, hodnoťte to na webu a na sociálních sítích.

Podnikatel, obchodník, autor a majitel webu „HeatherBober.ru“ (do roku 2019)

Absolvent sociálně-psychologické a lingvistické fakulty Severokavkazského sociálního institutu ve Stavropolu. Vytvořil a vyvinul od nuly portál o obchodní a osobní efektivitě HiterBober.ru.

Obchodní konzultant, který se profesionálně zabývá propagací webových stránek a content marketingem. Vede semináře Ministerstva pro hospodářský rozvoj Severního Kavkazu na témata online reklamy.

Laureát soutěže „Mladý podnikatel Ruska-2016“ (nominace „Objev roku“), fórum mládeže Severního Kavkazu „Mashuk-2011“.

Katastrální hodnota pozemku nebo bytu podle katastrálního čísla

Jde nám o jednoduchý způsob, jak zdarma zjistit katastrální hodnotu bytu nebo pozemku a získat oficiální výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí s elektronickým podpisem. A také o tom, jak se posouzení bytu mění a co ovlivňuje.

Co je to katastrální hodnota a proč je potřeba?

Katastrální hodnota je podmíněná cena nemovitosti, kterou vypočítali specialisté. Byt nebo pozemek se prodává a kupuje za tržní cenu, nikoli za cenu katastrální.

Tržní hodnota bydlení neustále kolísá a závisí pouze na situaci na trhu, přičemž katastrální hodnota je stanovena výpočtem a evidována ve státním rejstříku po dobu několika let. Katastrální hodnotu sice vypočítávají kvalifikovaní specialisté, ale při prodeji či koupi bytu nepomůže určit přesnou tržní cenu.

Katastrální hodnota nemovitostí se používá zejména pro daňové výpočty – daně z pozemků a nemovitostí pro fyzické osoby. Katastrální hodnota se navíc používá ke kontrole prodejní ceny nemovitosti při státní evidenci transakcí. Je-li hodnota nemovitosti ve smlouvě nižší než 70 % katastrální hodnoty, pak může finanční úřad doměřit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Kromě výpočtu daně z nemovitosti a pozemku se vám bude hodit znalost katastrální hodnoty vaší nemovitosti:

• pokud se rozhodnete prodat byt, dům nebo pozemek;
• stanovit dědickou daň;
• pokud se rozhodnete půjčit si od úvěrové instituce;
• pokud máte nárok na dotaci od státu: od obce nebo krajských úřadů;
• při kontaktu s notářem;
• v případě soudního sporu ohledně nemovitosti.

Jak zjistit katastrální hodnotu nemovitosti podle k.ú

Pokud si potřebujete rychle ujasnit aktuální katastrální hodnotu nemovitosti, pak stačí přejít na internet. Další akce závisí na ceně toho, který konkrétní objekt chcete zjistit a jaká data jsou o něm známá. Pokud se bavíme o nemovitosti s přesnou adresou, pak můžete nahlédnout do online služby EGRN.Reestr a získat zdarma potvrzení o katastrální hodnotě nemovitosti. Chcete-li to provést, musíte do speciálního pole zadat adresu objektu nebo jeho katastrální číslo a kliknout na tlačítko „Najít“.

Je lepší zadat adresu co nejjednodušeji, bez označení oblastí a slov „ulice“, „region“, „apartmán“. V důsledku vyhledávání program zobrazí seznam vhodných objektů, budete muset vybrat požadovaný řádek a kliknout na tlačítko „Podrobnosti“.

Poté se otevře stránka s údaji o nemovitosti včetně její katastrální hodnoty. Pro více informací přejděte na stránku dolů.

Pokud znáte katastrální číslo bytu, můžete ho zadat do vyhledávacího řádku místo adresy a pak vše udělat stejným způsobem.

Jak zjistit katastrální hodnotu, když neznáte adresu nemovitosti

Stává se, že chybí informace o adrese nebo katastrálním čísle pozemku nebo stavby, existuje pouze představa o jeho poloze. V tomto případě naleznete potřebné informace pomocí veřejné katastrální mapy Ruské federace.

Na mapě byste měli otevřít požadovaný region a lokalitu a najít v ní objekt zájmu. Po kliknutí na obrázek domu nebo pozemku se zobrazí informace o katastrálním čísle objektu a adrese.

Znáte-li tyto údaje, můžete si na webu EGRN.Register zdarma prohlédnout katastrální hodnotu.

Jak získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o katastrální hodnotě nemovitosti

Pokud požadujete úřední doklad potvrzující katastrální hodnotu bytu či jiného objektu, pak je vhodné pořídit si výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Existují různé typy takových prohlášení. Lze je objednat u Rosreestru, na webu Státních služeb nebo v multifunkčním centru.

Na stránkách EGRN.Reestr si můžete objednat posudek na základě výpisu s uvedením katastrální hodnoty nemovitosti. Tyto informace jsou obsaženy v kterémkoli z nich:

1. Zpráva na základě výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí o vlastnostech a právech. o nemovitosti.

Dokument bude zaslán e-mailem a nebude ověřen digitálním podpisem. Je vhodný pro referenci. Pokud potřebujete výpis, který bude akceptován ve všech institucích, kontaktujte přímo Rosreestr.

Web EGRN.Reestr pohodlně organizuje sestavy objednávek na základě výpisů, aby nedošlo k chybě: nejprve můžete pomocí vyhledávací lišty najít požadovaný objekt, zobrazit jeho data a poté přímo z tohoto místa objednat sestavu na základě extrakt z EGRN. Není potřeba nikam chodit.

Varování! V přehledech generovaných od 1. března 2023 byla plná jména vlastníků nemovitých objektů nahrazena slovním spojením „jednotlivec“. Může za to nabytí účinnosti nového zákona, který společnosti Rosreestr zakazuje vydávat celé jméno vlastníků.

Dalším způsobem, jak získat oficiální výpis z Rosreestr s uvedením katastrální hodnoty, je kontaktovat MFC nebo Rosreestr. MFC můžete kontaktovat osobně a výpis osobně převzít. Rosreestr nemůžete kontaktovat osobně, žádost bude muset být zaslána klasickou poštou nebo prostřednictvím webové stránky.

Ve všech případech bude zpoplatněna služba poskytování výpisu z Jednotného státního rejstříku, u služby Jednotného státního rejstříku cena začíná od 200 rublů.

Kdy se mění katastrální hodnota?

Obecně platí, že v Rusku musí být katastrální hodnota revidována alespoň jednou za pět let a v Moskvě a Petrohradu – každé dva roky. Pokud se ceny nemovitostí v kraji snížily o třetinu a více, mohou přehodnotit katastrální hodnotu mimo harmonogram.

Pro dodržení těchto pravidel se na náklady státu provádí hromadné posouzení katastrální hodnoty objektů.

Katastrální hodnotu lze určit i jednotlivě, např.

• katastrální hodnota pozemku se vypočítá při změně jeho vlastností (přiřazení jiné kategorie pozemku, prodej části pozemku);
• není dostatek údajů k provedení hromadného hodnocení objektů;
• vzniklo nové zařízení (byl uveden do provozu bytový dům);
• Majitel nemovitosti požádal o přepočet.

Na čí náklady bude individuální posouzení katastrální hodnoty provedeno, záleží na situaci a na tom, kdo je iniciátorem jeho provedení. Datum posledního katastrálního ocenění je uvedeno ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí. Toto datum si můžete prohlédnout také na webu EGRN.Reestr.