Jak probíhá transakce při koupi pozemku?

Prodej a koupě pozemku je vždy významnou událostí, protože se jedná o realitní transakci a zpravidla se jedná o nemalé částky. Řekneme vám, na co si dát při nákupu a prodeji pozemku pozor, abyste se nenechali oklamat a zbavili se zbytečných problémů.

Jak zkontrolovat pozemek před nákupem

Pokud kupujete parcelu, je vhodné se ujistit, že je právně jasná a v budoucnu nenastanou problémy. Často takové problémy nejsou zřejmé, takže postup bude užitečný i pro vlastníky – aby se ujistili, že neexistují žádná břemena nebo porušení a aby v budoucnu neměli potíže.

Před uzavřením smlouvy se tedy musíte ujistit o několika důležitých věcech:

1. Pozemek skutečně patří lidem, kteří jej prodávají nebo jejichž jménem jedná oficiální zástupce (relevantní pro kupující).

2. Stránka nemá žádná břemena a není spojena s porušováním: byly zaplaceny daně, nebyla uvalena žádná exekuce, hranice byly stanoveny správně, s komunikací je vše v pořádku.

3. Neexistují žádná omezení ve využívání lokality, zejména je na ní povoleno stavět stavby, nejsou zde křižovatky s chráněnými územími a podobně.

Dnes je hlavním dokumentem potvrzujícím právo na nemovitost výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (do 15.07.2016. července XNUMX – osvědčení o státní registraci vlastnictví). O tom, jak je pozemek registrován a co je Jednotný státní registr, podrobně hovoříme v samostatném článku.

Po obdržení výpisu můžete okamžitě zjistit držitele autorských práv, břemena, hranice, vedení komunikace, obecně všechny „ekonomické“ aspekty.

Důležité! Někdy má smysl získat výpis z Jednotného státního rejstříku dvakrát: při kontrole a těsně před nákupem, abyste měli jistotu, že se za uplynulé období nic nezměnilo. To platí zejména v případě zpoždění transakce.

Dávejte pozor! Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí se všemi údaji o držitelích autorských práv mohou obdržet pouze vlastníci (nebo jiná osoba s písemným souhlasem vlastníka). Proto je přípustné nezávisle požadovat údaje na libovolném webu, který se vám líbí, ale není to vždy vhodné (koneckonců, podstatné informace budou klasifikovány). Odmítnutí poskytnout prohlášení je však vážným důvodem pochybovat o transakci a odmítnout ji.

Je také nutné zkontrolovat vlastnický list potvrzující důvody pro nabytí (obdržení) pozemku prodávajícím. Může se jednat o kupní a prodejní smlouvu, směnu, dar, potvrzení o dědictví, úkon státního orgánu nebo samosprávy o poskytnutí pozemku apod.

Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být

Stránky tedy byly zkontrolovány a obě strany byly s výsledkem spokojeny. Dále postup registrace koupě a prodeje pozemku vyžaduje uzavření dohody.

Ve smlouvě musí být uvedeny strany, předmět obchodu a cena. Smlouva musí být uzavřena písemně!

Struktura dohody je následující: musí z ní být patrno, kdo se na čem domlouvá a za jakých podmínek. V našem případě se jedná o prodej a nákup pozemku. Upozorňujeme, že dohoda o ceně je podstatnou podmínkou smlouvy, bez jejíhož ujednání bude smlouva považována za neuzavřenou, proto musí být ve smlouvě uvedena cena a upřesněn postup při platbě za pozemek. Smlouva také specifikuje osobní údaje stran (a zástupců, pokud se na transakci podílejí), parametry webu a další důležité okolnosti (například pokud jsou na pozemku nějaké budovy). Pokud je pozemek opuštěný, jsou na něm odpadky, budovy chátraly atd., může to být také uvedeno ve smlouvě (tato doložka však není povinná).

Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí obsahovat údaje umožňující jednoznačně identifikovat prodávaný pozemek: katastrální číslo, přesnou adresu jeho umístění, výměru, druh povoleného využití a kategorii pozemku.

Při popisu předmětu smlouvy se doporučuje odkázat na vlastnický doklad o vlastnictví pozemku: kým, kdy, komu byl doklad vydán a na jakém základě.

Vzor smlouvy je ke stažení na internetu, i když to nedoporučujeme. V každém případě standardní dohoda vyžaduje úpravu, aby vyhovovala konkrétní situaci. Pokud to nechcete dělat sami, obraťte se na specializovaného právníka.

Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?

Kde mohu zaregistrovat prodej pozemku? Převod vlastnictví pozemku na základě kupní a prodejní smlouvy podléhá státní registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, vyplňte žádost o státní registraci práv s přiloženými potřebnými dokumenty. V první řadě se jedná o dohodu (minimálně 2 kopie). Budete také potřebovat doklad potvrzující zaplacení státní daně (není to nutné, ale je vhodné, protože pokud neexistují žádné informace o zaplacení státní daně, žádost a připojené dokumenty mohou být bez uvážení vráceny). Budete potřebovat dokumenty identifikující strany transakce (nebo jejich zástupce). V závislosti na situaci a podmínkách transakce mohou být zapotřebí další dokumenty.

Mimochodem, transakci můžete zaregistrovat také prostřednictvím MFC. Kromě toho lze žádost a potřebné dokumenty podat společnosti Rosreestr prostřednictvím notáře, který byl svědkem podpisů na žádosti o státní registraci.

Je třeba poznamenat, že účast notáře je povinná, pokud se prodává podíl na pozemku nebo pozemku, který patří nezletilému dítěti nebo občanovi uznanému za omezenou způsobilost k právním úkonům. V ostatních případech lze na žádost stran přizvat notáře.

Lhůty pro dokončení transakce

Státní registrace se provádí do 7 pracovních dnů a ve vztahu k pozemku určenému k osobnímu vedlejšímu hospodaření, zelinářství, zahradnictví, výstavbě garáže pro vlastní potřebu nebo individuální bytové výstavbě – 3 pracovní dny ode dne obdržení žádost a dokumenty Rosreestr. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, bude registrační lhůta 9, resp. 5 pracovních dnů.

Je-li registrace vypracována na základě notářsky ověřené dohody, je její lhůta 3 pracovní dny, v případě příjmu dokumentů v elektronické podobě – ​​1 pracovní den, při žádosti prostřednictvím MFC – 5 pracovních dnů.

Jak se pojistit

Bez ohledu na to, zda prodáváte nebo kupujete, se předem ujistěte, že transakce je „právně čistá“. A shromážděte co nejvíce dokumentů, i když je uvedeno, že nejsou vyžadovány, ochráníte tím svá práva a může to urychlit proces. Pamatujte, že transakce týkající se podílů na pozemku nebo majetku dětí mají své vlastní charakteristiky, není nutné takové prodeje odmítat, ale vyžadují další pozornost.

Sledujte novinky, přihlaste se k odběru newsletteru.

Při citování tohoto materiálu je vyžadován aktivní odkaz na zdroj.

Při nákupu a prodeji pozemku je nutné, aby byly přísně dodrženy všechny zákonné požadavky na takové transakce. Při nesprávném provedení může být transakce neplatná. Aby se tak nestalo, je nutné mít všechny potřebné dokumenty k podpisu smlouvy a po dokončení jejího vyřízení je třeba provést zápis do Jednotné evidence nemovitostí.

Obecná pravidla pro transakce s pozemky

Musíte znát a dodržovat požadavky, které pro takové transakce stanoví zákon. Bez jejich dodržení se transakce stane neplatnou.

Je třeba vzít v úvahu následující:

1. Legislativa zastává názor, že vlastnictví jakékoli nemovitosti a zejména pozemků existuje pouze tehdy, je-li příslušný záznam vlastnictví uveden v Jednotném registru vlastnických práv k nemovitostem. Pokud tomu tak není, nelze takový pozemek koupit ani prodat.
2. Právo nakládat s pozemkem má pouze vlastník pozemku, který má všechny potřebné podklady. Jiné osoby, např. nájemce, nemohou prodat užívané pozemky.
3. Při převodu vlastnictví na jinou osobu se kategorie a typ povoleného užívání stránek nemění. Pokud je kupující hodlá změnit, musí se obrátit na příslušné orgány státní správy.
4. Kupující se po podpisu smlouvy a zaplacení celé ceny pozemku nestane úplným vlastníkem, dokud nezaregistruje převzetí vlastnictví kontaktováním územního pracoviště Rosreestr.
5. Pokud je prodávající ve výhradním vlastnictví pozemku, může prodej provést bez kontaktování notáře. Pokud je však majetek společný, pak je povinen jej notářsky ověřit.

Dodržení výše uvedených pravidel umožní dokončení transakce bez námitek regulačních orgánů.

Jaké dokumenty by měly být k webu?

Při provádění transakce je důležité se ujistit, že prodávající má potřebné dokumenty pro prodej pozemku, což mu dává právo pozemek prodat. V tomto případě je nutné mít nejen doklady, které mu dávají vlastnictví k parcele, ale také se zapsat do Jednotné evidence vlastnických práv k nemovitostem.

Dokumenty ke smlouvě o koupi a prodeji pozemků zahrnout:

1. Titulní dokumenty, které dokládají existenci vlastnického práva k pozemku. V závislosti na konkrétní situaci se může jednat o kupní smlouvu, smlouvu, na základě které byl pozemek darován, závěť a další.
2. Výpis z Jednotného státního rejstříku, který je hlavním dokumentem potvrzujícím vlastnictví. Bude obsahovat zejména informaci o tom, zda na této nemovitosti existuje věcná břemena.
3. Katastrální pas na pozemek.
4. Pokud jsou na místě stavby, musí být k nim poskytnuta technická dokumentace.
5. Pro prodávaný pozemek je nutné zajistit plán hranic.
6. Zákon, který stanoví hranice prodávaného pozemku.

Pokud některý z uvedených dokumentů chybí, je nutné je před dokončením transakce vyplnit. Při provádění transakce je někdy podepsána podpůrná dohoda, která stanoví lhůty, do kterých je prodávající povinen doplnit chybějící dokumenty.

Kromě uvedených dokumentů mohou být v závislosti na konkrétní situaci vyžadovány další. Pokud například pozemek prodá jeden z manželů, může být vyžadováno povolení k transakci od druhého.

Jak k dohodě dojde?

Aby byla transakce bezpečnější, je zvykem uzavřít kromě hlavní dohody i předběžnou dohodu. Doporučuje se vzít v úvahu následující:

1. Musíte uvést datum, kdy bude transakce uzavřena.
2. Určuje se, zda kupující poskytne záruku a jaká má být její výše. Ve většině případů je zvykem nastavit výši platby na 5 % z částky transakce.
3. V případě, že kupující odmítne uhradit zbývající prostředky, zůstává zpravidla záruční částka prodávajícímu. To zaručuje vážnost záměrů stran transakce. Na druhou stranu, pokud je neúspěch transakce vinou prodávajícího, pak musí být záloha vrácena kupujícímu a navíc stejná částka musí být uhrazena dodatečně.

Taková dohoda musí být ověřena notářem.

Soukromé osoby mají právo provádět platby v hotovosti i bezhotovostní formou. Výhodnou možností pro jejich provedení je, když platba předem proběhne za přítomnosti notáře a zbytek částky je převeden na bankovní účet prodávajícího.

Převod peněz z kupujícího na prodávajícího může proběhnout následujícími způsoby:

1. Prostředky se převádějí z jednoho bankovního účtu na druhý.
2. Hotovost kupujícího je vložena na běžný účet prodávajícího.
3. Hotovost se převádí za přítomnosti notáře.

Někdy se platby v hotovosti provádějí následovně. Peníze vloží do bezpečnostní schránky a podepíší s bankou smlouvu o tom, za jakých podmínek a po poskytnutí jakých dokumentů k nim bude mít prodávající přístup.

Jak probíhá nákup a prodej pozemku?

Tak dochází ke koupi a prodeji domu a pozemku. Existují tři fáze registrace:

1. Vyřízení smlouvy a platba.
2. Provedení registrace na územním pracovišti Rosreestr.
3. Získání osvědčení na základě záznamu z Jednotné evidence nemovitostí o převodu vlastnictví pozemku.

Každá fáze práce je podrobněji popsána níže.

Popis videa

O dokumentech, které jsou nezbytné k uzavření transakce pro prodej a nákup pozemku ve videu:

Smlouva

Lze ji uzavřít pouze s prodejcem, který je vlastníkem stránek a má soubor všech potřebných podkladů.

Smlouva musí obsahovat základní podmínky týkající se transakční ceny a předmětu prodeje.

Prodejce může cenu určit prostudováním podobných nabídek na trhu. Dalším způsobem je kontaktovat profesionální odhadce. Udělají to naúčtováním příslušného poplatku.

Ve smlouvě je důležité nejen uvést podstatné okolnosti prodeje, ale také uvést konkrétní podrobnosti o postupu registrace.

Například:

1. Podmínky a postup pro výplatu finančních prostředků.
2. Měla by být použita záloha?
3. Pokud prodejce nemá všechny potřebné dokumenty, můžete mu stanovit lhůtu, do kdy je musí poskytnout.

Musíte také určit, zda transakce musí být ověřena notářem. Pokud je vlastnictví pozemku prodávajícím sdílené, pak je to povinný požadavek. V opačném případě lze takové ujištění učinit na žádost účastníků.

Pokud je prodávající nezletilý, bude vyžadován souhlas opatrovnických orgánů a rodičů.

Připravený text smlouvy musí obsahovat následující informace:

• přesnou adresu webu, který je předmětem transakce;
• musíte napsat, jaká je jeho plocha;
• budete muset uvést číslo katastru;
• uvést příslušnou kategorii půdy a typ povoleného využití;
• je třeba odkázat na dokumenty, na základě kterých prodávající získal vlastnictví tohoto pozemku.

Po podpisu smlouvy je platba provedena. Dokud však nebude proveden zápis do Jednotné evidence nemovitostí, nezíská kupující vlastnická práva k nemovitosti.

Dokument musí být vyhotoven ve třech vyhotoveních. Kromě účastníků bude třeba jednu kopii poskytnout společnosti Rosreestr.

Zápis vlastnických práv

Při registraci musíte zaplatit státní poplatek. Bude to:

1. Částka je 350 rublů pro ty, kteří se zabývají registrací pozemků pro osobní dceřiné pozemky, letní chaty, zahradnictví a zeleninové zahradnictví, výstavbu obytné budovy nebo registraci pozemků, které jsou určeny pro zemědělské účely.
2. U ostatních pozemků budete muset zaplatit 2000 rublů.

Popis videa

O zápisu vlastnických práv k pozemku ve videu:

Při registraci není nutné předkládat účtenku, protože informace o platbě jsou uloženy v odpovídající databázi. Pokud jej však předložíte, pomůže to předejít případným nedorozuměním.

Zde jsou dokumenty potřebné k formalizaci nákupu a prodeje pozemku:

1. Žádost o registraci.
2. Dohoda připravená ve třech vyhotoveních.
3. Identifikační doklady stran smlouvy. Jsou-li mezi nimi zástupci, poskytují plné moci potvrzující jejich oprávnění.
4. Pokud je prodávající ženatý, vyžaduje se notářsky ověřené povolení manželky nebo manžela.
5. Titulní dokumenty poskytující prodávajícímu právo nakládat s webem.
6. Listina, která potvrzuje převod pozemku.

Zde je místo, kde sepsat smlouvu o koupi a prodeji pozemku:

• územní pobočka Rosreestr;
• kontaktujte Multifunkční centrum;
• zaslat doporučeně s potvrzením o přijetí a připojeným popisem;
• provést registraci prostřednictvím státních služeb.

Lhůta pro přezkoumání je 7–9 dnů od data předložení balíčku dokumentů.

Osvědčení

Chcete-li získat dokument, musíte navštívit kancelář Rosreestr nebo kontaktovat MFC.

Koupě pozemku s domem

Pokud dojde ke koupi a prodeji domu s pozemkem, tak v tomto případě musí prodávající doložit doklady k pozemku a domu, který se na něm nachází. Všechny prodávané nemovitosti musí být registrovány u Rosreestr.

Při určování hodnoty transakce můžete využít práci odhadců, kteří dokážou správně zohlednit polohu pozemku a domu.

Kromě dokumentů k pozemku při registraci musíte poskytnout ty, které se týkají domu:

1. Ty, na jejichž základě k němu vzniklo vlastnické právo.
2. Bude vyžadován výpis z domovní knihy.
3. Pokud jsou v domě registrovaní obyvatelé, je nutné formalizovat vztah kupujícího s nimi: buď tam zůstanou bydlet, nebo dali písemnou povinnost opustit dům při převodu domu.
4. Musíte předložit potvrzení o tom, že neexistují žádné daňové dluhy.
5. Výpis z Jednotné evidence týkající se vlastnictví domu.
6. Katastrální pas pro bydlení.

Odesláním uvedených dokumentů společnosti Rosreestr lze certifikát obdržet nejpozději o 10 dní později.

Popis videa

Jaké chyby lze udělat při nákupu a prodeji pozemku v tomto videu:

Závěr

Registrace transakce s nemovitostmi vyžaduje pečlivou pozornost. Rozumnou možností je obrátit se na profesionálního právníka, který zajistí splnění všech zákonných požadavků.

Trochu více pozornosti!

Napište do komentářů, co si myslíte – je byrokracie při nákupu a prodeji pozemků navržena tak, aby zjednodušila život běžného občana nebo je to zastřený způsob, jak vybrat více daní?