V souladu s článkem 7 pozemkového zákoníku Ruské federace soudy uznávají užívání pozemku jako nezamýšlené v případě, že je pozemek využíván způsobem, který není v souladu s jeho zařazením do určité kategorie pozemků.
Je třeba poznamenat, že soudy často používají termín „neúčelové využití pozemku“ i v případech, kdy je pozemek využíván způsobem, který není v souladu s povoleným typem využití (PUT), který je pro něj stanoven.
Důsledkem toho může být zejména požadavek na demolici nepovolených budov.
Podívejme se na několik příkladů, jak soudy kvalifikují jednání žalovaného v souvislosti s argumenty žalobce ohledně zneužití pozemku.
Nejvyšší soud Ruské federace podpořil závěry nižších soudů, které uznaly jednání žalovaného za zneužití pozemku a nařídily demolici budov postavených na pozemku[1].
Soud shledal, že žalovaný, který vlastnil pozemek klasifikovaný jako zemědělská půda (zemědělská půda), postavil na svém území hangáry. Podle žalovaného byly tyto stavby určeny ke skladování zemědělských produktů. Zároveň státní zástupce, který podal žalobu na demolici těchto staveb, předložil soudu důkazy o využívání hangárů ke skladování letadel. Soud proto podpořil argumenty státního zástupce o zneužití pozemku žalovaným a nařídil demolici těchto staveb.
Zajímavý je postoj soudů, že neúčelné užívání budovy (nebo její části) nacházející se na pozemku není znakem neúčelného užívání pozemku[2]. Tento postoj se jeví jako kontroverzní, jelikož ve skutečnosti je ekonomická činnost osoby na pozemku určena právě tím, jak jsou objekty na něm umístěné využívány, a neúčelné užívání nemovitostí přímo souvisí s neúčelným užíváním pozemku.
Například Rozhodčí soud Moskevského okresu shledal, že vlastník pozemku, kterému bylo přiděleno zamýšlené využití – provoz skladového komplexu, využívá skladové prostory na něm umístěné k umístění kanceláří[3]. Soud však nesouhlasil s argumenty Správy Rosreestr, že tato skutečnost svědčí o nesprávném užívání pozemku. Soud naopak uvedl, že užívání prostor v nebytové budově se týká otázky užívání nemovitosti, nikoli pozemku.
Podobný přístup uplatnil i Okresní soud v centru města ve věci sp. zn. A08-72/2017, který stanovil, že jeden z prostor nebytové průmyslové budovy nacházející se na pozemku s povoleným využitím – k umístění a provozu průmyslových budov a staveb – je využíván k obchodní činnosti.
Zároveň v jiném případě soud shledal jednání žalovaného, které spočívalo v postavení a provozování obchodního pavilonu na pozemku s povoleným užíváním – pro obsluhu budovy klubu – za nezákonné. Soud odmítl argumenty žalovaného, že obchodní pavilon používal k obsluze klubu, a proto jeho výstavba na pozemku nenasvědčuje nesprávnému užívání takového pozemku[4].
Zastavme se také u soudního případu č. 31-AD17-5, který projednal Nejvyšší soud Ruské federace 12. května 2017.
V daném případě vlastník pozemku klasifikovaného jako pozemek obydlené oblasti s povoleným užíváním – pro provoz garážového boxu – umístil na střechu garážového boxu podpěru pro stanici mobilní radiotelefonní sítě s odpovídajícím vybavením. Podle Úřadu Rosreestr tedy vlastník pozemek užíval k jinému účelu, než ke kterému byl určen. Soud s tímto stanoviskem nesouhlasil a uvedl následující.
Klasifikátor typů povoleného využití pozemků[5] (Klasifikátor) stanoví, že obsah povoleného využití umožňuje bez samostatného uvedení v Klasifikátoru umístění a provoz liniového zařízení (s výjimkou veřejných železnic a veřejných komunikací federálního a regionálního významu), umístění ochranných konstrukcí (výsadby), melioračních zařízení, anténních stožárových konstrukcí, informačních a geodetických značek, pokud federální zákon nestanoví jinak.
Na základě uvedeného ustanovení Klasifikátoru a vysvětlení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace, uvedených v dopise ze dne 18.03.2016 č. D23i-1239, soud dospěl k závěru, že umístění anténních stožárových konstrukcí je povoleno na pozemcích s jakýmkoli povoleným využitím (včetně pozemků, u kterých povolené využití výslovně nestanoví umístění komunikačních zařízení) bez dodatečné katastrální registrace změn v povoleném využití pozemku.
Kromě případů neúčelného užívání pozemku je třeba poznamenat, že užívání pozemku, které není v souladu s účelem jeho poskytnutí, uvedeným například v nájemní smlouvě, může být důvodem pro ukončení této smlouvy, jakož i pro uplatnění smluvní odpovědnosti, pokud je taková stanovena[6]. Zejména za nedodržení účelu poskytnutí pozemku může být vybrána pokuta nebo nájemné vypočítané s přihlédnutím k rostoucímu koeficientu.
Současně skutečnost, že pozemkový pozemek je využíván v souladu s jeho zamýšleným účelem (tj. absence porušení souvisejících s užíváním pozemku, které není v souladu s kategorií pozemku a povoleným užíváním), nevylučuje občanskoprávní odpovědnost nájemce za užívání pozemku, které není v souladu s účelem jeho poskytnutí, a právo nájemce požadovat ukončení smlouvy.
Například Rozhodčí soud města Moskvy vyhověl žalobě nájemce na ukončení nájemní smlouvy k pozemku poskytnutému za účelem provozování kavárny poté, co nájemce zboural kavárnu[7]. Soud uvedl, že demolice kavárny by měla být kvalifikována na základě článku 451 občanského zákoníku Ruské federace jako podstatná změna okolností, čímž pronajímateli přiznal právo na předčasné ukončení nájemní smlouvy.
Soudy splňují požadavky pro ukončení nájemní smlouvy za podobných okolností, přičemž jako důvod pro její ukončení uplatňují i ustanovení článku 450, odstavce 1 článku 619 občanského zákoníku Ruské federace o podstatném porušení podmínek smlouvy.
Současně se důvodem odpovědnosti může stát nejen skutečnost nesprávného užívání pozemku, ale také nevyužívání pozemku v případech stanovených v částech 2, 2.1 a 3 zákona o správních deliktech Ruské federace.
Podívejme se podrobněji na jednotlivé otázky odpovědnosti za nesprávné užívání pozemků.
1. Postavení před správní odpovědnost
Správní odpovědnost za zneužití pozemků je stanovena v části 1 článku 8.8 zákona o správních deliktech Ruské federace a tento článek se vztahuje na užívání pozemku, které je v rozporu s jeho zamýšleným účelem s přihlédnutím k jeho kategorii, a které je v rozporu s povoleným užíváním.
Podle statistik zveřejněných Rosreestrem (oprávněným k projednávání této kategorie případů) bylo k 01.01.2016. 8. 5[861] 200 2 osob odpovědných za užívání pozemků k jiným účelům, než ke kterým jsou určeny, celková výše uložených pokut přesáhla 625 milionů rublů, přičemž byla odstraněna méně než polovina zjištěných porušení – pouze XNUMX XNUMX.
Trestem za spáchání přestupku podle části 1 článku 8.8 zákona o správních deliktech Ruské federace je pokuta. Od března 2015 se výše pokut výrazně zvýšila a byl zaveden nový mechanismus pro výpočet pokuty: ve výši, která je násobkem procenta katastrální hodnoty pozemku. Organizaci tak nyní může být uložena pokuta od 1,5 do 2 % katastrální hodnoty pozemku, nejméně však 100 tisíc rublů (dříve byla odpovědnost organizací omezena na 50 tisíc rublů).
Je třeba poznamenat, že kvalifikace jednání podle části 1 článku 8.8 zákona o správních deliktech Ruské federace není dotčena neúčelným užíváním osobou pouze části, a nikoli celého pozemku[9].
Kontroverzní otázka se týká jurisdikce případů odvolání proti trestnímu stíhání podle části 1 článku 8.8 zákona o správních deliktech Ruské federace. Mnoho rozhodčích soudů, řídících se vysvětleními Nejvyššího soudu Ruské federace[10], tak uvádí, že toto porušení se týká porušení v oblasti ochrany přírody, nesouvisí s podnikatelskou činností a nemůže být projednáváno u rozhodčího soudu[11].
Naopak v jiných případech vyšší soudy poukazují na nezákonnost zastavení řízení ve věci rozhodčím soudem, jelikož postavení před soud podle části 1 článku 8.8 zákona o správních deliktech Ruské federace přímo ovlivňuje ekonomické (podnikatelské) zájmy osoby a nelze se proti němu odvolat u soudů obecné jurisdikce[12].
2. Povinnost uvést pozemek do použitelného (původního) stavu
Odstranění porušení zamýšleného využití pozemku v naturáliích je běžným způsobem ochrany práv k pozemku a ochrany pozemku jako přírodního objektu.
Požadavek na uvedení pozemku do původního stavu může být spojen s povinností jej vyčistit od nelegálně umístěných dočasných objektů, jako jsou tržní stánky, a také od nepovolených nemovitostí[13]. Uvedení pozemků do stavu vhodného k užívání provádějí sami pachatelé nebo na své náklady (odstavec 2 článku 62 a odstavec 3 článku 76 pozemkového zákoníku Ruské federace).
Při posuzování nároků na uvedení pozemku do původního stavu soudy rovněž ukládají pachateli povinnost zajistit rekultivaci pozemku a obnovit vrstvu půdy narušenou v důsledku jeho nesprávného užívání. Tyto nároky se v první řadě vztahují k zemědělským pozemkům[14].
V tomto případě může soud uložit osobě, která již provedla rekultivaci poškozeného pozemku, povinnost nahradit škodu i v peněžní formě. Takové „dvojité“ vymáhání je použitelné, pokud soud rozhodne, že obnovení stavu pozemku je možné pouze částečně, a to i z důvodu nenapravitelných škod na životním prostředí, v souvislosti s nimiž musí být škoda plně nahrazena nejen v naturáliích, ale i v peněžní formě[15].
3. Náhrada škod způsobených nesprávným užíváním pozemku
Nesprávné užívání pozemku často vede k poškození pozemku jako přírodního objektu. V současné době se vytvořila rozsáhlá soudní praxe v oblasti náhrady škod způsobených na pozemkech[16]. Současně soudy uplatňují ustanovení pozemkového a občanského práva v úzké souvislosti s normami environmentálního práva[17].
Poškození pozemku může souviset například s nezákonným užíváním pozemku k ukládání odpadků, stavebních materiálů, vydláždění části pozemku, umístění nemovitostí[18]. Otázka posouzení rozsahu a náhrady škody je obzvláště naléhavá v souvislosti se zemědělskými pozemky.
Pro vymáhání škody od pachatele je nutné prokázat existenci škody, její rozsah a příčinnou souvislost mezi jednáním osoby a způsobenou škodou. V tomto případě se výše škody stanoví v souladu se schválenými sazbami a metodami, například Metodikou pro výpočet výše škody způsobené na půdě jako objektu ochrany životního prostředí[19].
Kromě náhrady škody způsobené nesprávným užíváním mohou být od pachatele vymáhány i další ztráty, jako například náklady vlastníka pozemku na demolici (demontáž) objektů postavených v rozporu s povoleným užíváním pozemku, jakož i ušlý zisk vlastníka pozemku v důsledku nemožnosti jeho užívání.
4. Ukončení práv nájemců a uživatelů pozemků k pozemku, včetně zabavení pozemku od vlastníka
Důvody pro nucené ukončení omezených práv k pozemku (zejména práva trvalého (neomezeného) užívání) a práv nájmu, bezúplatného užívání pozemku jsou užívání pozemku, které není v souladu s jeho zamýšleným účelem, jakož i užívání pozemku, které vede k poškození pozemku, neplnění povinnosti držitele práva rekultivovat a obnovit stav pozemku. Je třeba poznamenat, že na základě doslovného výkladu příslušných ustanovení pozemkového zákoníku Ruské federace (články 45-47) se užívání pozemku, které není v souladu s jeho povoleným užíváním, do počtu těchto důvodů nezahrnuje.
Zároveň na základě zavedené praxe mnoho smluv o pronájmu pozemků obsahuje podmínku o právu pronajímatele jednostranně a mimosoudně odmítnout plnění smlouvy, pokud nájemce poruší jak povolené využití, tak účel poskytnutí pozemku k pronájmu.
Článek 285 občanského zákoníku Ruské federace zase stanoví, že pozemek může být vlastníkovi zabaven, pokud je jeho užívání prováděno v rozporu s požadavky zákona, zejména v rozporu s zamýšleným účelem. V soudní praxi existují ojedinělé a výjimečné případy použití tohoto pravidla, což nám umožňuje posoudit tento nástroj jako deklaratorní a fakticky neúčinný.
Zároveň v soudní praxi existují příklady soudního zabavení pozemků od vlastníka ze zvláštních důvodů stanovených pro zemědělské pozemky.
Podle článku 6 federálního zákona ze dne 24.07.2002 č. 101-FZ „O oběhu zemědělské půdy“ může být pozemkový pozemek zabaven vlastníkovi na základě soudního rozhodnutí, pokud jeho užívání vede k významnému snížení úrodnosti půdy[20], jakož i v případě nevyužívání pozemku po dobu tří nebo více po sobě jdoucích let pro zemědělské účely, pokud byla v rámci pozemkového dohledu dříve zjištěna porušení jeho užívání.
Je třeba poznamenat, že naprostá většina záborů půdy souvisí s jejím nevyužíváním pro zemědělskou produkci[21].
Obecně však institut zabavení pozemků z důvodu nesprávného užívání, na rozdíl od mechanismu ukončení nájemního práva, není v praxi vymáhání práva rozvinutý. Důvodem je s největší pravděpodobností strach soudů z tak extrémního opatření, jako je ukončení vlastnického práva porušovatele.
5. Další druhy odpovědnosti a negativní důsledky nesprávného užívání pozemků
Články 74 a 75 pozemkového zákoníku Ruské federace rovněž stanoví trestní (článek 254 „Poškození pozemků“) a disciplinární (vztahující se na zaměstnance a úředníky) odpovědnost, která může být uplatněna v případě zneužití pozemků.
Je třeba si uvědomit, že umístění budovy nebo stavby na pozemku, které není v souladu s jejím povoleným využitím, naznačuje, že stavba je neoprávněná a podléhá demolici na základě soudního rozhodnutí (článek 1 odst. 222 občanského zákoníku Ruské federace).
Mezi další důsledky neúčelného využívání patří také zvýšení sazby pozemkové daně pro zemědělské pozemky nevyužívané pro zemědělskou výrobu (odstavec 1 článku 394 daňového zákoníku Ruské federace).
Nesprávné využívání pozemků je tedy plné významných negativních důsledků, a to jak hmotné, tak nemajetkové povahy, které musí vzít v úvahu současní uživatelé pozemků a osoby nabývající práva k pozemkům.
[1] Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 02.08.2016 č. 35-KGPR16-12.
[2] Viz například usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 20.02.2015 ve věci č. A41-20594/14.
[3] Usnesení Rozhodčího soudu Moskevského obvodu ze dne 11.07.2017. července 40 ve věci č. A151922-2016/XNUMX.
[4] Usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 24.03.2016 č. 31-AD16-3.
[5] Schváleno nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace ze dne 01.09.2014 č. 540.
[6] Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 17.02.2017 ve věci č. A81-293/2016; ze dne 17.02.2016 ve věci č. A40-206687/2014; Usnesení Rozhodčího soudu Moskevského obvodu ze dne 29.05.2017 ve věci č. A40-102752/16; Usnesení Rozhodčího soudu Uralského obvodu ze dne 16.09.2015 ve věci č. A60-38963/2014.
[7] Usnesení Rozhodčího soudu Moskevského obvodu ze dne 29.05.2017. července 40 ve věci č. A102752-16/XNUMX.
[8] Novější statistiky nebyly ve veřejné doméně nalezeny.
[9] Usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 18.06.2013 č. 71/13.
[10] Článek 33 usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 24.03.2005 č. 5.
[11] Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 04.09.2017. září 40 ve věci č. A227685-2016/XNUMX.
[12] Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 26.09.2017. září 56 ve věci č. A5983-2016/XNUMX.
[13] Usnesení Rozhodčího soudu Moskevského obvodu ze dne 28.07.2017. července 41 ve věci č. A33933-2016/XNUMX.
[14] Například rozhodnutí Rozhodčího soudu Východosibiřského okruhu ze dne 10.10.2016 ve věci č. A78-11504/2015.
[15] Článek 17 usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 30.11.2017 č. 49, Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 17.07.2017 ve věci č. A34-5469/2014.
[16] Na základě článku 15 občanského zákoníku Ruské federace, odstavce 1 článku 62, odstavce 1 článku 76 pozemkového zákoníku Ruské federace.
[17] Články 77–79 federálního zákona č. 10.01.2002-FZ ze dne 7 „O ochraně životního prostředí“.
[18] Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 29.08.2017. září 43 ve věci č. A16958-2016/XNUMX.
[19] Schváleno nařízením Ministerstva přírodních zdrojů Ruska ze dne 08.07.2010 č. 238.
[20] Usnesení vlády RF ze dne 22.07.2011 č. 612 schválilo Kritéria pro významné snížení úrodnosti zemědělské půdy.
[21] Viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 10.10.2016 ve věci č. A66-10514/2015.
