V ruském stavebním sektoru existují takové pojmy jako developer a stavitel. V životě se tyto pojmy často míchají, ale v legislativě a smlouvách se najde pouze developer a o vývojářích se mluví ve federálních a obchodních médiích. Jaký je mezi nimi rozdíl, co je vývoj, jaké úkoly plní developer, jak si vybrat developerské projekty pro investici – říká expert Valery Kuznetsov.
Kdo je vývojář
V ruské praxi termín development pochází z anglického real estate development, což se doslova překládá jako „realitní development“. Ukazuje se, že development je proces vývoje a vytváření nemovitostních objektů.
Developer je fyzická nebo právnická osoba, která se zabývá komplexní přípravou a realizací projektů ve stavebnictví, tj. vytváří nemovitost, rekonstruuje nebo mění stávající budovu, část pozemku za účelem maximalizace zisku. z projektu.
Jaký je rozdíl mezi developerem a stavitelem?
Vývojář vyvíjí, udržuje a prosazuje developerské projekty, které zahrnují výstavbu, rekonstrukci, modernizaci zařízení nebo pozemků.
Vývojář – developerský dodavatel, který se přímo podílí na výstavbě nemovitosti nebo provádí práce na modernizaci pozemku.
Hlavní rozdíl mezi developerem a stavitelem spočívá v tom, že developer vypracuje obchodní projekt a developer tento projekt přímo realizuje v souladu se schválenými technickými specifikacemi.
Kromě toho je developer zodpovědný za realizaci projektu jako celku a developer odpovídá za výstavbu nemovitosti v souladu se smlouvou. A kupující nemovitostí mohou uplatňovat nároky na načasování, kvalitu výstavby a záruční servis developerovi, protože smluvní závazky kupujících jsou vázány konkrétně na něj.
Developer může být za vývojáře finančně odpovědný, pokud je developer dceřinou společností.
Hlavní úkoly vývojáře
Vypracování strategie rozvoje podnikání. Zahrnuje strategické řízení založené na dlouhodobém plánování a řízení rizik, které umožňuje minimalizovat potenciální ztráty a zvyšovat finanční stabilitu developera na měnícím se trhu.
Vyhledávání a posuzování pozemků. Ve fázi hledání pozemků musí developer provést analýzu trhu s nemovitostmi, aby identifikoval lokality, které mají potenciál zvýšit hodnotu. Posuzuje se také doba návratnosti projektu a potenciální rizika. Faktory, které developer zohledňuje při hledání pozemků: lokalita, velikost, infrastruktura, dopravní dostupnost, podmínky prostředí.
Vývoj koncepce projektu. Po nalezení potenciálně ziskových pozemků následuje fáze tvorby konceptu budoucího podnikatelského projektu. Koncepce obsahuje architektonický styl, architektonická a konstrukční řešení a inženýrské vybavení území.
Vypracování projektové dokumentace . Pro získání stavebního povolení developer zpracovává dokumentaci. Projektová a odhadní dokumentace se skládá z výkresů objektů nemovitostí, jakož i specifikace použitých materiálů a zařízení.
Získání potřebných povolení a licencí pro stavbu. Aby mohl developer začít stavět, musí získat povolení a licence. Vydávají je státní orgány a samosprávy.
Financování výstavby nemovitostních objektů. Developer může financovat výstavbu vlastním kapitálem, přilákat banky, aby půjčily na projekty, nebo přilákat investice od ostatních.
Výstavba nemovitostních objektů. Developer organizuje stavební práce prostřednictvím svých dceřiných společností nebo najímá dodavatele třetích stran.
Prodej nemovitostí. Po dobu výstavby až do jejího dokončení může developer prodávat nemovitosti za pomoci makléřů, realitních kanceláří, nebo si vytvořit vlastní obchodní oddělení.
Správa nemovitostí po jejich dodání. Po prodeji nebo pronájmu nemovitostí může developer prostřednictvím dceřiných společností zajišťovat záruční servis a správu nemovitostí. Developer také může často angažovat společnosti třetích stran, které poskytují profesionální služby pro komplexní správu a údržbu nemovitostí.
Marketing a propagace developerských projektů. Developer vyvíjí marketingovou strategii, věnuje se brand PR a spolupracuje s makléři a realitními kancelářemi na prezentaci nemovitostí potenciálním kupcům. Všechny tyto akce jsou prováděny s cílem přitáhnout pozornost k objektům.
Spolupracujte s investory a partnery. Pro realizaci stávajících velkých projektů a rozšíření podnikání v budoucnu musí developer přilákat partnery – banky, soukromé investory, pojišťovací a penzijní fondy, investiční fondy.
Typy vývoje
V závislosti na prováděných úkolech se rozlišují následující typy vývoje:
Poplatkový vývoj předpokládá, že do projektu investují třetí strany nebo banka. Developer se na projektu podílí, aniž by investoval vlastní prostředky. V tomto případě se developer na příkaz vlastníka zabývá rozvojem a správou nemovitosti, aniž by na sebe vzal finanční rizika.
Spekulativní vývoj přebírá plnou odpovědnost na straně developera. Developerská společnost projekt vypracuje a realizuje na vlastní náklady a přebírá veškerá rizika spojená s realizací projektu, získáním povolení a licencí a se změnami situace na trhu. Po dokončení projektu jsou nemovitosti prodány.
Vývoj BTS – mechanismus pro výstavbu, rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti dle požadavků zákazníka, který se zavazuje zaplatit veškeré potřebné práce, jakož i uzavřít dlouhodobou nájemní či prodejní smlouvu. Zákazník financuje veškerou práci a developer přebírá plnou odpovědnost za organizaci procesu návrhu a výstavby nemovitosti.
Kritéria pro výběr spolehlivého vývojáře
Výběr spolehlivého developera se řídí stejnými zásadami jako výběr protistrany. Zároveň existují některá kritéria související s oborovými charakteristikami vývojářů, kterým stojí za to věnovat zvláštní pozornost. Podívejme se blíže:
Pracovní zkušenosti naznačuje, že developer má dostatečné kompetence v oblasti výstavby k úspěšné realizaci projektu. Například velcí ruští vývojáři působí na trhu minimálně deset let. Za tuto dobu vyvinuli historii činnosti, kterou lze hodnotit na základě projektů uvedených do provozu – došlo k nějakým posunům plánovaných termínů výstavby a převodu bytů na akcionáře, byly nějaké stížnosti vlastníků bytů na kvalitu výstavby? . Na webu Federální daňové služby z výpisu Jednotného státního rejstříku právnických osob můžete zjistit základní informace o vývojáři – datum a adresu registrace právnické osoby, základní kapitál, zakladatele.
Dokončené projekty Pro odhad objemu zadaných stavebních projektů stojí za prostudování. O projektech developera se můžete dozvědět v Jednotném informačním systému pro bytovou výstavbu (UISZhS). Systém obsahuje informace o všech projektech, které se staví v souladu s federálním zákonem N 214-FZ. Pokud developer staví ve více regionech, nepřímo to také naznačuje, že společnost ví, jak přilákat investice.
Finanční stav Developer musí být prověřen, zda má dostatek finančních prostředků na dokončení stavebních prací na realitním projektu.
Na webových stránkách Federální daňové služby v „Transparentní službě“ naleznete informace o zakladatelích (účastnících) a vedoucích společností, informace o přestupcích souvisejících s neplacením daní a povinných poplatcích. Účetní výkazy lze nalézt na Státním informačním zdroji pro účetní (finanční) výkazy (BFO Resource) podle TIN a OKPO developera. Ve zprávách stojí za to věnovat pozornost přítomnosti a výši splatných účtů a vypůjčených prostředků, výši pohledávek, nákladům na stálá a oběžná aktiva a zisku developera za posledních několik let.
Dokumentace že developer (stavebník) musí poskytnout k uzavření transakce s kupujícím-investorem – povolení k provádění stavební činnosti, doklady k pozemku, smlouvu o pojištění občanské odpovědnosti developera. Tyto dokumenty naleznete v UISZHS v kartě projektu.
Termíny vydání stavebních povolení si můžete prohlédnout na stránkách Ministerstva výstavby v evidenci vydaných stavebních povolení. Rejstřík zveřejňuje povolení, která jsou platná nebo obnovená. Zdroj: minstroyrf.gov.ru
Projektová prohlášení podle developerského projektu se nacházejí v UISZhS. Najdete je prostřednictvím inspekční služby u novostaveb pomocí některého z údajů o nemovitosti (adresa, dům, IČ, developer, občanský zákoník, daňové identifikační číslo, rodné číslo, bytové družstvo). Karta domu obsahuje informace o termínech dodání nemovitosti, fotografie ze stavby, informace o ceně za jeden metr čtvereční a o infrastruktuře. Zde můžete přejít na kartu developera a podívat se na prohlášení o projektech pro nemovitosti, které již byly uvedeny do provozu.
Partneři a investoři , kteří spolupracují s vývojářem, je také třeba zkontrolovat. Pokud společnosti a banky na federální úrovni spolupracují, znamená to spolehlivost vývojáře. Dnes se při výstavbě bytových domů využívá projektové financování. Prvořadou prioritou je proto posouzení finanční spolehlivosti a stability bankovní organizace, která developerovi otevře vázaný účet, a pokud stavební práce nedokončí, vrátí prostředky kupujícím.
Pověst vývojáře lze prověřit publikacemi ve federálních médiích (Izvestia, Kommersant, Vedomosti), obchodně systémově důležitých médiích (RBC, Forbes, Sekret Firma) a zjistit, zda je developer zapojen do nějakých skandálů nebo řízení. Vyplatí se také prostudovat recenze od klientů a investorů na internetu, ale existuje šance, že narazíte na vlastní recenze. Vhodnější by bylo osobně navštívit již zprovozněnou nemovitost a komunikovat s vlastníky či obyvateli nemovitosti.
Jak může investor vydělat na developerských projektech?
Změny legislativy a zavedení zvýhodněných hypotečních programů vedly ke zdražení výstavby novostaveb a tím i ke zdražení bydlení.
Zvýšení klíčové sazby Bank of Russia zvýšilo zájem kupujících o primární trh nemovitostí díky preferenčním programům. Pokud sazba zůstane na této úrovni a bez výrazných úprav zvýhodněných programů, ceny primárních nemovitostí dále porostou, čímž se zvýší jejich investiční atraktivita po výstavbě.
Hlavním způsobem, jak investoři vydělávají peníze, je koupě bytu v počáteční fázi výstavby za účelem jeho dalšího prodeje nebo pronájmu. Smutná zkušenost některých velkých společností ale nepobízí investory, aby riskovali své peníze.
Druhá cesta – nákup parkovacích míst a jejich pronájem. Taková investice přinese výnos za nejméně 10 let.
Třetí způsob je koupě bytu v přízemí za účelem vytvoření nebytových prostor pro kavárnu, obchod nebo kosmetický salon.
Byty s kvalitní rekonstrukcí a potřebnými domácími spotřebiči jsou na trhu žádanější. Developeři proto v nejbližší době vybaví byty v maximální možné míře před prvotním prodejem.
Pokud bereme byty jako investiční koupi, tak z finančního hlediska je to výhodné. Jejich hlavním problémem je, že na legislativní úrovni je tento typ nemovitostí stále považován za komerční.
Jak vybírat developerské projekty pro investici
Při výběru developera z hlediska spolehlivosti a kvality je důležité najít rozumnou rovnováhu mezi nabízenou cenou, lokalitou přítomnosti, konkurenty a perspektivami rozvoje.
Lídři trhu mají v lokalitě či regionu vyšší ceny, a tak není vždy správné spoléhat se pouze na velikost značky a počet realizovaných projektů.
V segmentech ekonomické a komfortní třídy je výhodnější investovat do několika malých bytů, protože jejich ziskovost bude vyšší, zejména při krátkodobém pronájmu.
Byty v prémiovém segmentu lákají především podnikatele a zahraniční specialisty. Důležité je zohlednit požadavky na opravy a vybavení bytu. Pro cizince může být například důležité mít kávovar a myčku nádobí. To může vést k výraznému rozdílu v ceně za stejné byty ve stejné budově s různou dobou návratnosti.
Ve velkých městech je návratnost investic do developerských projektů ekonomické třídy vyšší díky přílivu migrantů a turistů, kteří jsou ochotni si pronajmout dostupnější bydlení nebo si ho krátkodobě pronajmout.
Pokud investor plánuje investovat peníze do sektoru nemovitostí, ale nechce se stát vlastníkem, pak může být alternativním nástrojem crowdlending (způsob kolektivního financování projektů).
Například online platforma MagnumInvest nabízí investiční projekty v oblasti stavebnictví. Dlužníci jsou vývojáři vícepodlažních obytných komplexů, které jsou postaveny pomocí úschovy. Developer nabídne projekt MagnumInvest, online platforma vyhodnotí investiční atraktivitu návrhu, spolehlivost dlužníka a rozhodne se, zda investiční návrh na platformu umístí či nikoli.
Nejdůležitější znaky
- Developer se zabývá komplexní přípravou a realizací projektů ve stavebnictví.
- Pro posouzení spolehlivosti developera byste se měli spolehnout na: zkušenosti ve výstavbě, dostupnost povolení, prohlášení projektu, dokumenty k pozemku, již realizované projekty, geografii projektů, tempo výstavby, partnery a investory, recenze.
- Developer je zodpovědný za celý cyklus prací – vývoj a analýzu investičního potenciálu podnikatelského projektu, vytvoření nemovitosti a její následný prodej.
- Hlavním způsobem, jak investor dosáhnout ziskovosti, je koupit byt v počáteční fázi výstavby za účelem jeho dalšího prodeje nebo pronájmu.
- Developeři mohou získat financování na investiční platformě MagnumInvest. A dlužníci získají výnos až 16 % ročně.
