Pokyny pro nákup předměstské nemovitosti: jaké dokumenty jsou vyžadovány?

Řekneme vám, jak je třeba kontrolovat dokumenty a jak se vyhnout klamání při uzavírání obchodů s venkovskými nemovitostmi.

Autoři: redakční oddělení blogu DG-Home

Surgaev Jurij Michajlovič Realitní specialista

Maria Shchugoreva televizní novinářka, kulturní komentátorka
Přihlaste se k odběru a dozvíte se o nejzajímavějších materiálech
na dg-home.ru
16 2023 февраля

Grilování kebabů na zahradě, rybaření na řece, pěstování šťavnatých rajčat a hortenzií pod okny – není to sen o venkově? A nyní jste připraveni přejít od snů k činům a rozhodli jste se koupit dům. Jak se nedostat do problémů a nepromarnit své těžce vydělané úspory?

Prvním krokem je pečlivě zkontrolovat všechny dokumenty Pokud nemáte právní vzdělání a nemáte zkušenosti s uzavíráním takových transakcí, náš článek vám pomůže zjistit, jaké dokumenty byste měli mít při koupi domu.

Na otázku, jaké dokumenty by měly být k dispozici při koupi domu, dokážou odpovědět právníci se specializací na nemovitosti

Jaké doklady je třeba zkontrolovat při koupi domu s pozemkem?

• Výpisy z Jednotné státní evidence nemovitostí pro dům a pozemek
• Titulní dokumenty pro web.
• Při koupi domu potřebujete i doklady pro samotnou stavbu, například kupní a prodejní smlouvu nebo darovací smlouvu.
• Souhlas manžela nebo manželky, pokud byl dům nebo pozemek zakoupen během manželství.
• Osvědčení o státní registraci práva, a pokud bylo vlastnické právo zaregistrováno po roce 2016 – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
• Akt uvedení stavby do provozu.
• V případě potřeby doklady o připojení ke komunikaci.
• Pokud kupujete bytový dům, potřebujete také výpis z katastru domů, kde je napsáno, kdo je tam zapsán.
• Pokud kupujete dům od developera, ujistěte se, že dům není v zástavě banky. Toto je běžné schéma používané podvodníky.
• Pokud kupujete drahou nemovitost, bylo by dobré si od prodejce vyřídit potvrzení z protidrogové a psychoneurologické ambulance, aby nemohl být obchod později napaden.
• Nezapomeňte si vyžádat potvrzení o nepřítomnosti dluhu na příspěvcích (pokud se dům a pozemek nacházejí v SNT).
• Pokud se nemovitost prodává na základě plné moci, ověřte si její pravost u notáře. Podvodníci často používají falešnou plnou moc.

Před podpisem dokumentů pro koupi a prodej domu je velmi důležité pečlivě prostudovat podstatu smlouvy

První, co by měl kupující nemovitosti udělat, je objednat si k domu a pozemku výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Ve výpisu bude uvedeno katastrální číslo, výměra, katastrální hodnota, adresa nemovitosti, stav pozemku a povolený způsob využití pozemku a domu, jméno vlastníka a neexistence věcných břemen a omezení.

Jurij Surgajev, realitní specialista

Jak zjistit, jaké dokumenty jsou v konkrétním případě potřeba?

Chcete-li vědět, jaké dokumenty jsou potřebné při koupi domu, musíte určit typ objektu ve vašem případě. Promluvme si podrobněji o nejběžnějších možnostech. Začněme titulními dokumenty.

Majitelé nemovitostí jsou povinni poskytnout potenciálnímu kupci úplný balík dokumentů, které by potvrzovaly jejich práva na dům, chalupu, chatu

1. Smlouva o prodeji
2. darovací smlouva
3. Dohoda o směně (výměně)
4. Osvědčení o dědictví ze závěti nebo ze zákona

Na doklady k nemovitostem si musí dát pozor především ti, kteří se chystají stát se vlastníky vedlejšího bydlení za městem

Titulní dokumenty pro bytový dům (primární objekt)

• Kupní a prodejní smlouva nebo jiný titulní dokument;
• Váš pas;
• Technický pas pro obytnou budovu;
• Stavební povolení;
• Katastrální pas pro další stavby a pro celé přilehlé území;
• Potvrzení o zaplacení státního poplatku.

Balíček dokumentů k novému bydlení je poněkud odlišný od těch, které vám poskytnou majitelé vedlejších nemovitostí.

1. Dokument pro web, potvrzující, že jej vlastníte (kupní smlouva, list vlastnictví apod.) nebo jej můžete užívat (nájemní smlouva).
2. Katastrální pas.
3. Osvědčení o uvedení do provozu. Upozorňujeme, že od roku 2018 je to nepovinný požadavek.

Příprava dokumentů pro koupi domu může nějakou dobu trvat, to je důležité vědět, pokud se plánujete odstěhovat z města do začátku letní sezóny

Po shromáždění všech dokumentů musíte provést zápis do Jednotného státního registru nemovitostí a zaplatit státní poplatek 2000 12 rublů (částka se může zvýšit v důsledku inflace). Doba registrace je až XNUMX dní (kromě víkendů).

Díky moderním technologiím lze některé dokumenty získat na dálku kontaktováním vládních úřadů prostřednictvím jejich oficiálních webových stránek

Titulní dokumenty pro dům (vedlejší objekt)

• Akt přijetí a převodu.
• Kupní, směnná, darovací nebo dědická smlouva.
• Dohoda o rozdělení společného jmění v případě, že vlastníky jsou manželé, kteří se rozvádějí.
• Smlouva o přidělení podílu pro sdílené vlastníky a dohoda o samotné velikosti podílu.
• Soudní příkazy (v případě potřeby).

Nakupovat nemovitosti u nás může jak fyzická osoba (občan), tak právnická osoba (firma, organizace).

Pokud se jedná o vedlejší nemovitost, pak při koupi domu věnujte zvláštní pozornost papírování. Když vlastník prodá, daruje nebo změní svůj dům, převede svá práva k němu na jinou osobu. Osobou může být právnická osoba (společnost) nebo fyzická osoba (fyzická osoba). Při prodeji domu je sepsána smlouva, která bude titulním dokladem pro zápis nemovitosti na jméno nového vlastníka.

Po zakoupení venkovského domu, chaty, chaty a jakékoli jiné nemovitosti k ní majitel převede svá práva na jinou osobu, tedy na nového vlastníka Smlouvu o prodeji a koupi domu s pozemkem

1. Ve smlouvě jsou nejčastěji uvedeny dvě ceny: celková a zvlášť za stavbu a pozemek.
2. Obvykle se bydlení a pozemky prodávají na základě jedné kupní smlouvy, ale ujistěte se, že dokument uvádí oba objekty a jejich podrobné charakteristiky. Registrační údaje domu a přilehlé oblasti musí být uvedeny samostatně.
3. Při popisu vlastností domu musí být uvedena jeho přesná adresa, účel (bytový nebo nebytový), celková plocha a musí být přiloženy kopie dokladů potvrzujících vlastnictví.
4. Při popisu prodávaného území uvedou jeho zeměpisnou polohu, celkovou rozlohu, číslo z katastru a přiloží i kopie dokladů potvrzujících vlastnictví.

Před podpisem kupní a prodejní smlouvy je nutné bezpodmínečně zkontrolovat, zda byl proveden průzkum pozemku (koordinace hranic se sousedy), aby se předešlo budoucím sporům se sousedy.

Jurij Surgajev, realitní specialista

Při koupi pozemku s domem si musíte zkontrolovat, zda jste dostali všechny potřebné dokumenty, aby s tím v budoucnu nebyly problémy

Jaké doklady by měl mít domácí prodejce?

• Technický plán domu;
• Technický pas domu;
• Registrace bydlení v Rosreestr;

V seznamu dokumentů, které musí mít prodávající nemovitosti, je na prvním místě technický plán a technický pas domu

Technický plán domu

Pro zápis do katastru je potřeba technický plán. Jsou zde uvedeny všechny důležité charakteristiky konstrukce. Technický plán obsahuje textovou a grafickou část. V textové části je uvedena adresa budovy, počet pater, celková plocha atd. V grafické části naleznete nákres nebo plánek budovy a okolí.

Technický plán domu se skládá z textové a grafické části, ze které kupující získá veškeré informace o nemovitosti

Technický pas domu

Do roku 2008 byl pro vklad nemovitostí do katastru nutný technický pas. Nyní je sestaven pouze pro bytové prostory a pro nebytové a nedokončené prostory se používá technický plán. Technický pas specifikuje inventární charakteristiky domu, ale neuvádí zeměpisné souřadnice a umístění objektu na místě.

Technický pas domu od roku 2008 je vyžadován výhradně při nákupu bytových prostor pro nebytové prostory se používá technický plán

Registrace domu v Rosreestr

Pokud dům nebyl zapsán u Rosreestr (katastrální služba), je třeba tak učinit okamžitě. Bez registrace může být transakce nákupu a prodeje prohlášena za neplatnou. Nejprve musíte shromáždit dokumenty a předložit je. Poté zaplaťte státní poplatek a do 10 dnů můžete obdržet výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Bez zápisu nemovitosti u Katastrální služby je smlouva o prodeji a koupi domu považována za neplatnou

Osvědčení o státní registraci: co to je a jak ho získat

Dříve, když budoucí majitelé kontrolovali dokumenty ke koupi domu, muselo existovat osvědčení o státní registraci. To nyní není nutné. Od roku 2016 začali majitelé domů dostávat výpisy ze státního rejstříku (USRN). Dříve vydané certifikáty zůstávají v platnosti, ale v podstatě již nejsou potřeba. Tento dokument není vyžadován pro uzavírání kupních a prodejních smluv.

Od roku 2016 se místo osvědčení o státní registraci používá jiný dokument, výpis ze státního rejstříku (USRN), dříve vydané osvědčení však zůstává v platnosti

Je zahradní kniha dokument nebo není?

Zahradní kniha se nevztahuje na doklady ke koupi domu. Dostávají ho účastníci zahradnického neziskového partnerství. Zahradní kniha nepotvrzuje vlastnictví pozemku. Na internetu můžete najít lákavé nabídky na nákup chaty pomocí zahradní knihy za konkurenceschopnou cenu. Takové nabídky vypadají lákavě, ale jde o pochybné transakce, jejichž legálnost lze snadno napadnout.

Zahradní kniha není zahrnuta v seznamu dokumentů požadovaných při uzavírání smlouvy o prodeji a koupi venkovského domu

Co dělat, když nejsou k dispozici všechny dokumenty?

Často se stává, že některé potřebné dokumenty pro registraci bydlení chybí: jsou ztraceny nebo nebyly provedeny vůbec. V tomto případě vyvstává logická otázka: “Jak koupit dům?” Nejprve má smysl kontaktovat správu nebo místní archiv. Mohou existovat záznamy v účetní knize domácnosti nebo kopie důležitých dokumentů. Pokud odvolání nepřinese výsledky, může vlastník potvrdit své právo na vlastnictví podle amnestie dacha, pokud je vlastníkem domu déle než 15 let (nabývací předpis). Pokud výše uvedené metody nezaberou, nezbývá než se obrátit na soud. Nemovitost nemůžete koupit bez dokladů o vlastnictví, protože taková transakce může být snadno prohlášena za neplatnou.

Nemovitost nemůžete koupit bez kompletního balíku dokumentů, protože taková transakce může být snadno prohlášena za neplatnou

Sčítání

1. Doklad o vlastnictví (kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, privatizační plán nebo dědický list).
2. Cestovní pas kupujícího.
3. Osvědčení o registraci domu s půdorysem.
4. Выписки из ЕГРН
5. Osvědčení o státní registraci pozemkových práv.
6. Potvrzení o zaplacení státního cla.

Nákup venkovské nemovitosti je zodpovědný proces, který vyžaduje zvýšenou pozornost všem detailům.

Jurij Surgaev, realitní specialista: “Doporučuji, aby všechny platby za transakci byly prováděny bezhotovostně, pomocí akreditivu nebo jiných služeb pro vzájemné vypořádání.”

Jurij Surgajev, realitní specialista

Pokud některé dokumenty chybí nebo jsou ztraceny, můžete se pokusit kontaktovat místní archiv nebo správu a získat duplikáty nebo využít amnestie dacha. Také bydlení může být uznáno jako majetek vlastníka v rámci zjednodušeného postupu, pokud jej osoba vlastní déle než 15 let. V opačném případě se musíte obrátit na soud.

Bez kompletního balíčku dokumentů od majitele nemůžete koupit dům, protože taková nedbalost může v budoucnu způsobit vážné problémy

Nákup chaty pomocí zahradní knihy není legální. Taková transakce může být u soudu snadno prohlášena za neplatnou. Buďte ostražití, nepodléhejte podvodníkům a brzy se budete moci stát šťastným majitelem venkovského domu s vlastním pozemkem.

Venkovský dům nemůžete koupit pomocí zahradní knihy, pamatujte si to a nenechte se oklamat podvodníky, kteří nabízejí takové nemovitosti za atraktivní ceny

Jaký je rozdíl mezi sdíleným a společným vlastnictvím

Pokud jde o registraci nemovitostí, je důležité jasně rozlišovat mezi dvěma hlavními režimy – sdílené a společné vlastnictvíSdílené vlastnictví znamená, že každý spoluvlastník má na nemovitosti specifický podíl. Například Alexander má 1/3 domu a Elena 2/3. Společné vlastnictví naopak znamená absenci specifického rozdělení na podíly a obvykle jej využívají manželé.

Majetkový režim ovlivňuje rozhodnutí o prodeji, darování nebo dědictví. V případě společného vlastnictví má každý vlastník právo samostatně nakládat se svým podílem, zatímco u společného prostoru je vyžadován souhlas všech účastníků.

Vezměte prosím na vědomí, že legislativa může stanovit zvláštní případy a omezení. Podle Umění. 244 Občanský zákoník Ruské federace, užívání a nakládání s majetkem ve společném vlastnictví se provádí dohodou všech účastníků.

Nuance registrace podílu na domě jako nemovitosti

Registrace podílu v domě vyžaduje přípravu určitého balíčku dokumentů. Je nutné vzít v úvahu mnoho faktorů: od katastrální hodnoty nemovitosti až po přítomnost věcných břemen.

Registrace podílu na domě děděním

Dědictví je poměrně složitý proces, zejména pokud jde o podíly. Je nutné získat dědické osvědčení od notáře. Podle Umění. 1124 Občanský zákoník Ruské federace, jakákoli chyba v dokumentech může vést k dlouhému procesu uznávání práv u soudu.

Dokumenty pro registraci podílu na domě děděním

K registraci podílu na dědictví bude vyžadována řada dokumentů: cestovní pas, úmrtní list zůstavitele, dokumenty potvrzující vlastnické právo k nemovitosti.

Číst dál Mladá rodina

Jak formalizovat koupi a prodej části domu

Proces koupě a prodeje akcií začíná výběrem notáře. Dokumenty a smlouvy jsou sepisovány jeho prostřednictvím v souladu s Umění. 250 Občanský zákoník Ruské federaceUpozorňujeme, že ostatní vlastníci mají předkupní právo na koupi.

Darovací smlouva na podíl na domě

K sepsání darovací smlouvy budete potřebovat dokumenty potvrzující vlastnické právo a také souhlas manžela/manželky, pokud je dům ve společném vlastnictví. Důležitou roli hraje Umění. 572 Občanský zákoník Ruské federace, kterým se upravují základní ustanovení o darování.

Náklady na registraci společného vlastnictví

Náklady na registraci společného vlastnictví se liší v závislosti na souboru nezbytných postupů a regionu. Obvykle je vyžadována úhrada za notářské služby a státní daň. Například registrace u notáře může stát 10 až 30 tisíc rublů.

Judikatura: případ zániku vlastnictví podílu v bytovém domě

Praxe ukazuje, že důvodem pro soudní řízení je často odmítnutí ostatních vlastníků získat souhlas s nakládáním se svým podílem. Je nutné pečlivě prostudovat Články 246 a 247 občanského zákoníku Ruské federace, které upravují postup při užívání a nakládání se společným majetkem.

Často kladené dotazy

otázka	odpověď
Jaké dokumenty jsou potřeba k registraci podílu na domě?	Pas, list vlastnictví, katastrální pas.
Je možné prodat podíl bez souhlasu ostatních vlastníků?	Ne, mají předkupní právo v souladu s článkem 250 občanského zákoníku Ruské federace.
Jaká daň se vybírá z darování akcie?	Daň z darování činí 13 % pro osoby, které nejsou blízkými příbuznými.
Je nutné kontaktovat notáře?	Ano, pro právní ochranu transakce je nutná registrace u notáře.
Jak dlouho trvá proces dědictví?	Postup často trvá až 6 měsíců od okamžiku otevření dědictví.

Legislativní základ

• Článek 244 občanského zákoníku Ruské federace – Společné jmění
• Článek 1124 občanského zákoníku Ruské federace – Povinné podmínky a forma závěti
• Článek 250 občanského zákoníku Ruské federace – Předkupní právo na koupi
• Článek 572 občanského zákoníku Ruské federace – Darovací smlouva
• Články 246 a 247 občanského zákoníku Ruské federace – Nakládání s majetkem a jeho užívání

Čtěte dále Menší podíl v bytě: kolik to doopravdy je

Názor odborníka

Registrace podílu v domě je právně složitý postup, který vyžaduje pozornost a kompetentní přístup. Využijte pomoci notáře a nezapomeňte si prostudovat aktuální změny v legislativě. Proces registrace podílu podle všech pravidel pomůže vyhnout se komplikacím v budoucnu.

Právní konzultace od 2990₽ – zanechte žádost!
Kopírovat odkaz Telegram VK WhatsApp
02. ledna 2025 • Aktualizováno: 02.01.2025
Autor článku

Polina Nedashkovskaya Autorka článku, zkušenosti 9 let

Zkušený právník s více než 9 lety zkušeností s jednáním s klienty a společnostmi. Odborník na občanské právo se specializací na složité případy vyžadující hluboké znalosti a nestandardní řešení. Pravidelně publikuje články v právnickém časopise AMULEX, kde se s čtenáři dělí o odborný pohled a analýzu aktuálních právních otázek.

Přidat komentář Zrušit odpověď na komentář
Ivan 07.01.2025 v 05:48

Děkuji za užitečný článek! Mám dotaz: s bratrem plánujeme odkoupit podíly na domě od ostatních dědiců, abychom se stali výhradními vlastníky. Jak obtížné je to udělat a musíme zohlednit nějaké zvláštní body? Je rozdíl mezi odkoupením podílů dohodou mezi námi a například na základě soudního rozhodnutí?

Polina Nedashkovskaya autor 07.01.2025/03/37 v XNUMX:XNUMX

Dobrý den, Ivane! Vykoupení podílů od ostatních dědiců za účelem získání výhradního práva na koupi vyžaduje dodržení určitých zákonných postupů. V první řadě je důležité dodržet postup stanovený v čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace o předkupním právu. Všichni ostatní spoluvlastníci musí být o prodeji podílu jiné osobě informováni a mají předkupní právo. Pokud odmítnou nebo své právo do měsíce nevyužijí, můžete jejich podíly vykoupit. Při vykoupení podílů dohodou budete vy a ostatní vlastníci potřebovat notářsky ověřenou transakci, abyste se v budoucnu vyhnuli možným sporům, jak je stanoveno v čl. 246 občanského zákoníku Ruské federace. Rozdíl mezi dobrovolným vykoupením a soudním rozhodnutím spočívá ve složitosti a délce trvání procesu: soudní spor může trvat značné množství času a vyžadovat dodatečné náklady. Pro podrobnější informace a podporu transakce doporučuji kontaktovat právníky amulex.ru, kteří vám poskytnou kvalifikovanou pomoc.

• Denní
• Auto
• Automobilové právo
• Bar
• Správní právo
• Rozhodčí právo
• База знаний
• Банкротство
• Obchod
• Obchod
• Vojenské právo
• Otázka-odpověď
• Občanské právo
• Smlouvy
• Zvířata
• Právo bydlení
• Zdraví
• Zemské právo
• duševního vlastnictví
• Exekuční řízení
• Příběhy zákazníků
• Медицина
• Podpůrná opatření 2022
• Migrační právo
• Mobilizace
• Daně
• Dědictví
• nemovitost
• nemovitost
• Zprávy
• Образование
• Důchodové právo
• Pokyny krok za krokem
• Práva spotřebitelů
• Práva spotřebitelů
• Zásady vrácení peněz
• Práva spotřebitelů
• Hodnocení
• Samostatná výdělečná činnost
• Rodinné právo
• Семья
• Sociální právo
• pojištění
• Celní právo
• Dopravní zákon
• Pracovní právo
• Trestní právo
• Financovat
• Digitální technologie
• Ekologie

Potřebujete právní pomoc? Získejte ji

Přibližně 3 000 000 klientů společnosti Amulex vyřešilo své problémy
s naší pomocí 35 let průměrný věk našich právníků průměrné hodnocení od klientů 4,85