Je možné na Ukrajině postavit dům na zemědělské půdě?

Jedná se o 3 hektary pozemku, jehož účel je: 01.01 pro komerční zemědělskou výrobu, mohu na tomto pozemku osadit zahradu?

Zemský zákoník Ukrajiny uvádí v Čl. 22:

„Zemědělské pozemky se převádějí do vlastnictví a poskytují se k užívání:

a) občané – pro provozování osobního rolnického hospodaření, zahradnictví, zelinářství, senoseče a pastevectví, provozování komerční zemědělské výroby;

b) zemědělské podniky – pro provozování komerční zemědělské výroby;“

Odpověď zní ne, pokud nejste zemědělský podnik nebo zemědělec.

Pro občany je v ZKU – 35 samostatný článek, který uvádí:

“1. Občané Ukrajiny ze státních a obecních pozemků mají právo získat zdarma nebo na základě pronájmu pozemky pro individuální nebo kolektivní zahradničení.

2. Cizí státní příslušníci a osoby bez státní příslušnosti mohou mít pozemky pro individuální nebo společné zahradničení v nájmu.

3. Pozemky určené k zahrádkaření lze využít k výsadbě víceletých ovocných stromů, pěstování plodin, ale i k výstavbě potřebných staveb, užitkových staveb apod.

4. Společné užívání pozemků zahrádkářského společenství je jeho vlastnictvím. Mezi společné pozemky zahrádkářského společenství patří pozemky zabrané ochrannými pásy, komunikacemi, příjezdovými cestami, budovami, stavbami a dalšími veřejnými zařízeními.

5. Privatizace pozemku občanem, který je členem zahrádkářského společenství, se provádí bez souhlasu ostatních členů tohoto společenství.

6. Užívání pozemků zahrádkářských společenství se provádí v souladu se zákonem a stanovami těchto společenství.“

Podle občanského zákoníku Republiky Uzbekistán, článek 102-1. Důvody pro nabytí a obsah práva užívat cizí pozemek pro zemědělské potřeby nebo pro rozvoj

1. Právo užívat cizí pozemek pro zemědělské potřeby (emphyteusis) a právo užívat cizí pozemek pro zástavbu (pozemky) vzniká na základě dohody mezi vlastníkem pozemku a osobou, která vyjádřila touha využít tento pozemek pro tyto potřeby v souladu s občanským zákoníkem Ukrajiny.

Právo užívat cizí pozemek pro zástavbu (pozemky) může vzniknout i na základě závěti.

2. Právo užívat cizí pozemek pro zemědělské potřeby (emphyteusis) a právo užívat cizí pozemek pro zástavbu (superficiary) lze zcizit nebo převést děděním, s výjimkou případů uvedených v části třetí tohoto článku. .

3. Právo užívat pozemek státního nebo obecního majetku nemůže jeho uživatel zcizit jiným osobám (s výjimkou případů převodu vlastnictví budov a staveb), vložit do základního kapitálu nebo zastavit.

4. Doba využití pozemku státního nebo obecního majetku pro zemědělské potřeby nebo pro rozvoj nesmí přesáhnout 50 let.

5. Uzavření smluv o udělení práva užívat pozemek pro zemědělské potřeby nebo pro rozvoj se provádí v souladu s občanským zákoníkem Ukrajiny s přihlédnutím k požadavkům tohoto zákoníku.

6. Právo užívat cizí pozemek pro zemědělské potřeby (emphyteusis) a právo užívat cizí pozemek pro zástavbu (superficie) zaniká v případě, že:

spojení vlastníka pozemku a uživatele pozemku v jedné osobě;

uplynutí doby, na kterou bylo užívací právo uděleno;

zcizení pozemku v soukromém vlastnictví pro veřejnou potřebu nebo z důvodu veřejné nutnosti

3.1. přijetí rozhodnutí o využití pozemku státu nebo obce pro veřejné potřeby oprávněným výkonným orgánem, orgánem samosprávy

nevyužívání pozemku k zástavbě v případě užívání cizího pozemku k zástavbě po dobu tří let;

vypovězení smlouvy uzavřené v rámci partnerství veřejného a soukromého sektoru (pokud jde o dohody o emphyteusis a superficies uzavřené v rámci takového partnerství;

7. Ukončení smlouvy o emphyteusis, pozemků státního nebo obecního majetku z důvodů definovaných v odstavci 3-1 šesté části tohoto článku se provádí podle pravidel stanovených článkem 32-1 zákona Ukrajiny „O pronájmu pozemků“.

Zjistěte, jak postavit dům na pozemku, na kterém nemůžete stát, ale opravdu chcete. Potřebujete dobré právníky, přesvědčovací schopnosti, sebevědomí a hodně peněz.

Člověk je přitahován k přírodě. Unavený shonem tajně sní o tom, že bude mít dům, chatu, vilu nebo dokonce chatu na břehu moře nebo v útulném lese (podle své fantazie), aby si mohl užívat požehnaný výhled z okna v ráno s šálkem kávy. Zkušenosti ukazují, že pokud máte peníze, můžete splnit jakékoli přání. Jen ty peníze musí být hodně velké.

Ukrajinské zákony jsou na první pohled tvrdé. Nejsladší kousky země jsou pro kupujícího tím nejpřísnějším tabu. V parcích, u moře, řeky nebo jezera, v hustých lesích můžete jen obdivovat přírodu, ale stavět – ne, ne. Co na to říct – ani zemědělská půda se nedá prodat.

Můžete však najít díry v zákonech a optimalizovat schéma pro získání vytoužené půdy – podobně jako zdanění. Tolik, že sám ďábel nenajde chybu. Je však důležité, aby peníze byly velké, právníci byli kompetentní a kolegové úředníci byli vlivní. Pak lze postavit dům i v přírodní rezervaci.

Je to zakázáno

Všechny pozemky v zemi jsou podle zemského zákoníku rozděleny do deseti kategorií, z nichž každá má své vlastní právní postavení a je určena pro určitý typ využití. Na Ukrajině jsou pozemky pro zemědělské účely, pozemky pro obytnou a veřejnou zástavbu, pozemky pro zvláště chráněná území, zdravotní účely, rekreační účely, historické a kulturní účely, lesní pozemky, vodní zdroje, průmyslové pozemky, dopravní pozemky a rezervní pozemky. Část z nich je majetkem státu, například lesního fondu, část je majetkem kraje. Část patří obcím a orgánům místní samosprávy, především pozemky pod obydlenými oblastmi. A konečně významný podíl tvoří pozemky ve vlastnictví soukromých vlastníků.

Bytové domy, jak vícebytové, tak jednotlivé, lze stavět na pozemcích pouze jedné kategorie – „pro bytovou výstavbu“. Na ostatních devíti to není možné. Nejdůležitější pozemky jsou ve vlastnictví státu – všechny otázky týkající se využití těchto území se řeší na úrovni kabinetu ministrů nebo Nejvyšší rady. Pokud tam chcete postavit dům, musíte se obrátit přímo na zastupitele.

Obecně řečeno, pokud se pozemek, který se vám líbí, nachází v obydlené oblasti, bude muset kupující „vyřešit všechny problémy“ s místní radou. Když venku, tak s vedením krajské správy. Vyhrazená půda je v kompetenci Nejvyšší rady a Kabinetu ministrů. Například známá švédská společnost IKEA se pokusila získat velký pozemek u Kyjeva, na kterém se nachází les první kategorie, pro stavbu obrovského obchodního centra. Poslanci odmítli Švédům sáhnout na stromy!

Ale, jak ukazuje praxe, lidí, kteří chtějí ochutnat sladké zakázané ovoce, tedy postavit si „chýš“ na zakázané zemi, je víc než dost. Nejoblíbenějšími místy jsou karpatské lesy, pobřežní zóna jižního pobřeží (100 m od pobřeží) a zemědělské pozemky u Kyjeva. Někdy se veřejnost dozví o výstavbě (jako v případě vývoje Pushcha-Voditsa), ale častěji vše probíhá relativně v klidu. Zajímavé je, že co do počtu přestupků s přepisem pozemku nejsou na prvním místě milovníci přírody, kteří si chtějí postavit dům na jeho lůně, ale spekulanti, kteří vydělávají na přeprodeji parcel.

„Můžete postavit cokoli, ale postavit to legálně, aby vám to později nikdo nemohl vyčítat, je mnohem složitější,“ říká Eduard Brazas, ředitel Akademie věd CIT. Ti, kteří kupují pozemky pro sebe, mají zájem o pozemky o výměře nejvýše 20–30 akrů pro individuální bytovou výstavbu a zahradnictví. Spekulanti operují v hektarech.

Vesnice a lidé

Schémata získávání zakázané půdy jsou velmi různorodá. Každá kategorie má navíc svá vlastní řešení. „Taková praxe existuje. Je pravda, že metody nabytí práv k pozemkům jsou zřídka spojeny s nákupem a prodejem. Pokud rozumíme „neoprávněnými“ pozemky, které nelze převést do osobního vlastnictví, řeší se problém zpravidla převodem pozemku do nájmu. Poté se na místě postaví nemovitost, jejíž vlastnictví je tak či onak zapsáno, a místo je skutečně zabaveno – vystěhovat takového „vetřelce“ je extrémně obtížné,“ říká právník Ilyashev and Partners Law Firm Maxim. Kopeychikov.

I přes zákaz nejčastěji působí na zemědělských pozemcích. A je jasné proč: veřejnost, stejně jako orgány činné v trestním řízení, bude více pobouřena nebo se bude zajímat o stavbu domu v rezervaci než o to, co se děje s půdou určenou k pěstování plodin.

Navíc podle článku 22 zemského zákoníku jsou pozemky poskytovány občanům nejen pro zbožní výrobu, ale také pro zahradnictví, zahradnictví, senoseče, pastvu a vlastní hospodaření. Postup pro získání povolení k výstavbě lokality původně určené pro komerční zemědělskou výrobu je velmi jednoduchý. Například u Kyjeva nebo na předměstích měst nad milion obyvatel se pozemky kupují za 150–200 dolarů za sto metrů čtverečních. Poté se převádí do kategorie domácností a komunálních služeb (pro osobní rolnické hospodaření) – tyto pozemky lze v souladu s článkem 22 zemského zákoníku koupit a pronajmout; podle zákona pozemky „pro individuální soukromou výstavbu“ a „na zahradničení“ lze také oficiálně prodat. Pak se stejný pozemek prodává za 1000 2000–XNUMX XNUMX $ za sto metrů čtverečních nebo dokonce více. Poté noví vlastníci změní účel pozemku na „individuální bytovou výstavbu“.

Samozřejmě si můžete postavit například dům na zemědělské půdě. Ale kdykoli k vám mohou přijít kontrolní komise, aby zjistily, zda vlastník s pozemkem hospodaří správně: pěstuje na něm lilky, aby je později prodal, nebo jen sedí na lehátku a popíjí studený džus, který např. samozřejmě, je nepřijatelné. Je tu další problém. Aby byl dům obyvatelný, musí být napojen na komunikace: voda, kanalizace, plyn, elektřina. Chcete-li to provést, musíte uzavřít formální smlouvy se službami, které tyto služby poskytují. A k tomu zase musí být dům uveden do provozu a mít v ruce smlouvu o nájmu pozemku nebo vlastnický list o jeho vlastnictví. Zde začíná konflikt. „Můžete postavit dům a vyjednat připojení k elektrické síti, ale nebudete to moci udělat oficiálně. V každém okamžiku můžete zůstat bez vody a elektřiny,“ vysvětluje marketingový ředitel společnosti Ukrtorg Yaroslav Tsukanov.

Podíl na pozemku lze samozřejmě předat dědictvím nebo dát za neexistující dluhy. Obvykle to vypadá takto: majitel parcely prostřednictvím notáře vyhotoví potvrzení o uznání kupujícího za jediného dědice. Na základě listiny místní pozemkový odbor vystavuje na jméno kupujícího novou státní listinu. Nebo je vystavena směnka: majitel pozemku údajně dluží kupujícímu značnou částku a on ji údajně nesplatil včas. Žalován je dlužník, který svým rozhodnutím skutečně převede parcelu na věřitele „na dluhy“.

Pokud je pozemek klasifikován jako zahradní pozemek, můžete na něm pěstovat zeleninu, vysazovat sady, stavět hospodářské místnosti a dům pro sezónní bydlení (v roce jsou čtyři sezóny :)), ale nelze se do něj přihlásit. Na svém zahradním pozemku můžete vytvořit zeleninové záhony, ale nemůžete postavit „skutečný“ obytný dům. Náklady na zeleninové a zahradní pozemky dosahují 1500 5000–30 50 USD za sto metrů čtverečních poblíž Kyjeva. V blízkosti Oděsy, ve Lvovské oblasti a na předměstí Doněcka budou takové pozemky stát méně, ale ne moc – o XNUMX–XNUMX%.

Samozřejmě, Změna účelu pozemku je zdlouhavá a složitá procedura. A proto se zemědělská půda poblíž Kyjeva nejprve prodávala levně – téměř 20-30 dolarů za sto metrů čtverečních. Dnes sami vesničané prodávají takové pozemky poblíž hlavního města za nejméně 100–200 dolarů za sto metrů čtverečních, a to častěji.

Navíc nyní na trhu nastal klid: mnoho poloilegálních řetězců skončilo. Nejvyšší rada přijala zákon prodlužující moratorium na prodej zemědělské půdy do roku 2008 a také zakázala měnit určený účel půdy „pro osobní rolnické hospodaření“.

Existuje ale i zákon o výkupu pozemků pod privatizovanými objekty! A je docela možné si pronajmout pozemek, dát tam nějakou stodolu a pak koupit pozemek, na kterém stojí.

Pozemky s bývalými pionýrskými tábory, nedokončenými rekreačními domy a továrními nemocnicemi, jejichž výstavba byla utlumena, se prodávají poměrně volně a levně. Náklady na takové pozemky jsou od 3 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních (na jihu země a na předměstí Kyjeva to může být dražší). U takových pozemků jde o výstavbu nemovitostí, byť pro rekreační účely, a předtím je většinou nutné rozebrat to, co tam již bylo postaveno.

Vyhrazené pozemky jsou „nejobtížnější“ na opětovné využití a získání vlastnických práv. Zemský zákoník zakazuje dotýkat se památek – parků zahradního umění, krajinných a rekreačních parků a přírodních rezervací. Jak však již bylo řečeno, v zákoně jsou díry. Na takových pozemcích je možné stavět rekreační objekty, zdravotní a sportovní stavby. Absence jasných hranic chráněných oblastí, ochrany vod a pobřežních zón se také může stát důvodem pro to, aby místní zastupitelstvo převedlo lokalitu, která se jim líbí, na ty, kteří to nutně potřebují. Například došlo k případu, kdy byl vyhrazený les převeden do kategorie pozemků pro bytovou výstavbu „za účelem zachování lesních plantáží“. „Tyto případy jsou ojedinělé, ale závažné. Pozemky rezervního fondu jsou pod jurisdikcí Nejvyšší rady. Rozhodnutí jsou prosazována tiše, lidmi s mocí. Dříve se takto pronajímaly areály historických a kulturních rezervací. Teď se to neděje, ale za minulé vlády to šlo s rachotem,“ vzpomíná Yaroslav Cukanov, vedoucí marketingového oddělení společnosti Ukrtorg. „Můžete získat povolení postavit například lovecký zámeček pro lesníka v národním parku, dát tam svého člověka a přijet na dovolenou. Ale je nepravděpodobné, že bude uděleno povolení ke stavbě obytné budovy.”

Obecně je postup pořízení parcely v rezervě velmi komplikovaný. Zastupitelstvo obce nejprve na základě žádosti o zrušení podá žádost krajské správě a Státnímu lesnickému výboru. Materiály předává ministerstvu přírodních zdrojů a Státnímu výboru pro architekturu, které dávají stanovisko, zda je možné v lese stavět domy. Poté jsou dokumenty zaslány kabinetu ministrů. Toto schéma je však vhodnější pro velmi vlivné a bohaté lidi, kteří chtějí získat několik tisíc hektarů lesa.

Například skandální výstavba chat v Pushcha-Voditsa byla provedena na základě odebrání půdy z rezervního fondu. „Nejprve potřebujeme získat zdůvodnění odnětí pozemků (pokud se jedná o zemědělskou půdu, pak ztrátu úrodnosti a tak dále). O stažení rozhodují místní úřady, stažení velkých území potvrzuje rozhodnutím kabinetu ministrů. V tomto případě vlastník pozemku platí náhradu za kácení stromů. A pak jste šťastným majitelem pozemku se stavebním povolením,“ vysvětluje pan Tsukanov.

Zajímavá a neméně zakázaná je i výstavba v přímořských oblastech (100 m od mořské linie). Sportovní areály se tam ale stavět dají. Viceprezident Sevastopolské realitní asociace Grigorij Apresov vysvětluje, že pro soukromníka je velmi riskantní postavit si chatu u moře pro sebe: „Takové záležitosti neřešíme, aby naši klienti neměli v budoucnu problémy. .“ Obvykle se však pobřežní půda používá pro podnik, jako je LLC, na určitou dobu – 20–25 let. Na pozemcích jsou vybudovány objekty (loděnky), které přecházejí do vlastnictví nájemců, a následně jsou pozemky vykoupeny pro rekreační středisko.

„Chcete-li postavit dům, je jednodušší koupit pozemek od zahrádkářů. Máme jich několik a všechny se nacházejí poměrně blízko moře – 100 m. Získat nebo koupit pozemek na takovém místě pro stavbu je legální, než jen zabrat pozemek u moře. Pozemky v takových partnerstvích stojí 7–15 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních. Ale to je jen pozemek bez stavby,“ vysvětluje pan Apresov.

Jezdíte tišeji?

Řízení o registraci pozemku pro stavbu domu může někdy trvat roky. Bez asistence správců pozemků se samozřejmě nic nestane. Podle pověstí bude přidělení pozemku o rozloze 5 hektarů 20-30 km od Kyjeva stát 70 tisíc dolarů, 20-30 akrů – 5-10 tisíc dolarů, re-profilování – 100-250 dolarů za sto metrů čtverečních. To je ale pouze v případě, že se bavíme o zemědělské půdě. Pozemky v chráněných a pobřežních oblastech stojí desítky i stovkykrát více.

„Pokud si koupíte půdu „pro osobní rolnickou farmu“, nemůžete na ní postavit dům. K získání stavebního povolení je potřeba rozhodnutí zastupitelstva o změně účelu využití pozemku. A za tuto službu musí místní úředníci zaplatit spoustu peněz. Změna účelu není tak špatná. Pozemek může být zastavěn poté, co bude zahrnut do sídla a bude pro něj přijat územní plán rozvoje území. Faktem je, že změna zamýšleného účelu je ze zákona ekvivalentní řízení o výkupu půdy, a to je velmi dlouhý proces. Dokonce za dobré peníze,“ řekl Dengimu Sergej, který se těmito problémy zabývá. Pokusil se na takovém pozemku postavit dům, ale když se dozvěděl o potížích s převodem a velikosti „odměny“, opustil tuto myšlenku. „Je lepší koupit pozemek v obci pro individuální výstavbu za 3–10 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních. Je to dražší než zemědělská půda, ale bude tišší a méně starostí,“ říká Sergej.

Zemní tah

Postup pro změnu účelu webu

Podání žádosti obci, městu, městskému úřadu (pokud se lokalita nachází v obydlené oblasti) nebo okresní státní správě. K žádosti je přiložena: kopie státního zákona o vlastnickém právu, kopie cestovního pasu (pro fyzické osoby), kopie osvědčení o státní registraci a charty (pro právnické osoby), dokumenty týkající se stanovených omezení užívání pozemku a věcných břemen, zdůvodnění nutnosti změny účelu s uvedením velikosti pozemku.

V případě kladného rozhodnutí o změně určeného účelu pozemku dává úřad územní samosprávy souhlas k vypracování projektu na jeho přidělení, který na objednávku vlastníka vypracovává státní pozemková organizace. Podmínky projektu jsou určeny smlouvou.

Projekt přidělení lokality je koordinován s odborem územních zdrojů místní samosprávy, odborem ochrany životního prostředí, hygienickou a epidemiologickou službou a úřadem pro územní plánování a architekturu.

Odsouhlasený záměr podléhá státní pozemkové kontrole, po které je předložen k posouzení zastupitelstvu (okresní státní správě).

Registrace nového státního osvědčení pro vlastnictví půdy.

Stanovisko – Dmitrij Simanov, právník advokátní kanceláře Lavrinovich and Partners

Jak často se na Ukrajině získávají pozemky pro výstavbu obcházením právních norem?

— Situace s výstavbou chat v Nikitské botanické zahradě a další méně známé případy dávají důvod se domnívat, že se tento segment trhu úspěšně rozvíjí. Můžeme mluvit nejen o nákupu pozemků, ale také o pronájmu. Například pozemky pobřežních ochranných pásů (podél vodního okraje řek, jezer apod. o šířce 25–100 m) přecházejí na občany a právnické osoby pouze do nájmu na dobu až 50 let. Nájemníci zpravidla daný pozemek jednoduše oplotí a místní obyvatelé jsou ve skutečnosti zbaveni přístupu k řece nebo jezeru. V tomto případě lze jen stěží hovořit o nezákonnosti – spíše o ignorování zájmů místní komunity.
Jaké možnosti existují pro nelegální získání pozemku pro stavbu domu?

— Možnosti „obcházení“ byste neměli považovat za porušení zákona, ale spíše za použití nedokonalých zákonů. Například zemský zákoník Ukrajiny stanoví, že do 1. ledna 2008 je nákup a prodej nebo jiné způsoby zcizení pozemků přidělených v naturáliích (na zemi) vlastníkům pozemkových podílů (podílů) pro provozování osobního rolnického hospodaření. nepovoleno. Tento zákaz se však nevztahuje na prodej pozemku k provozování osobního rolnického hospodářství, pokud prodávající tento pozemek neobdržel v pořadí přidělení svého pozemkového podílu (podílu). Pokud jde o podporu úřadů, bez rozhodnutí státních orgánů – zastupitelstev, okresních státních správ, soudů – nelze získat práva k pozemku, získat stavební povolení nebo legalizovat neoprávněnou stavbu. Otázka odhadu nákladů spojených s registrací pozemkových práv je zvažována v každém jednotlivém případě.
Nakolik jsou úřady loajální k takovým „obcházení“ způsobů získávání půdy?

— O míře loajality úřadů obecně lze jen stěží zobecňovat. Vše závisí na zájmu konkrétních představitelů vlády, dostupnosti potřebných zdrojů k eliminaci zneužití, postavení orgánů činných v trestním řízení a mnoha dalších nepředvídatelných faktorech.
Je riskantní používat takové metody?

— Připuštěním porušování zákona člověk vědomě riskuje a musí si toho být vědom. Hrozby by navíc neměly být očekávány ani tak ze strany státních orgánů, ale ze strany zájemců o získání tohoto pozemku, kteří mají dostatečné finanční prostředky a využívají všech možností, které ukrajinský soudní systém poskytuje.

Maxim Kopeychikov, právník, partner advokátní kanceláře Ilyashev and Partners

Na jakých pozemcích nelze stavět domy vůbec?

— Omezení jsou nastavena v závislosti na typu objektu nebo jsou obecná. Ve většině případů bychom měli hovořit o zákazu nové výstavby v chráněných zónách (nádrže, architektonické památky, komunikační vedení a elektrické vedení).
Jaký trest čeká kupce, pokud úřady podvody s pozemky odhalí?
— V naší praxi se vyskytly žaloby ze strany státu proti vlastníkům za odebrání pozemků z nelegální držby. K hromadnému navrácení půdy do vlastnictví státu však nedošlo. To, co ukrajinské soudy dělají dobře, je ochrana práv soukromého vlastnictví
Je možné formalizovat vlastnictví pozemků, na kterých v zásadě nelze stavět, tak, aby v budoucnu úřady neměly vůči vlastníkovi pozemku žádné nároky?
– Umět. Vládním orgánům chybí kompetentní právníci a ti, kteří jsou prostě ochotni zničit „efektivně“ fungující schémata převodu půdy ze státního a obecního majetku do soukromého vlastnictví nebo užívání.
Jak riskantní je používat takové metody?
– Velmi riskantní. Ale protože počet těch, kdo hledají riziko na Ukrajině, je stále velký, existuje na trhu s pozemky mnoho pochybných transakcí a schémat.