Ke koupi pozemku je třeba přistupovat s rozumem – vždyť je to místo pro budoucí bydlení! O tom, jak získat hypotéku na soukromý dům, jsme již psali. V tomto článku vám řekneme, jak si vybrat místo pro stavbu soukromého domu, co potřebujete vědět předem a jak se při dokončení transakce nesetkat s nástrahami.
Kde začít při koupi pozemku
Nejprve si jasně definujte své nákupní cíle. Na tom závisí kategorie webu a způsob jeho použití. Zákon umožňuje změnit typ povoleného využití (od nynějška budeme používat zkratku VRI) pozemku, což však může být zdlouhavé, obtížné, nákladné a bolestivé. Je lepší okamžitě vybrat správný pozemek pro požadovaný účel.
- Pokud plánujete stavbu domu, abyste se tam přihlásili a trvale bydleli, hledejte pozemky z kategorie sídel, jejichž účelem je individuální bytová výstavba (individuální bytová výstavba).
- Pokud si kromě stavby domu chcete zasadit i zeleninovou zahrádku, zahradu, mít slepice a nakonec se stát šťastným farmářem, bude to trochu složitější. Na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu je povoleno zahradničení, nelze však chovat zvířata. Zemědělské pozemky se statutem soukromých pozemků pro domácnost (osobní vedlejší pozemky) však již zahrnují výstavbu obytného domu, vedlejších budov, garáže, chov zvířat a zemědělskou výrobu.
- Pozemky se statutem SNT (zahradní neziskové partnerství) stojí stranou. Obvykle jsou takové pozemky určeny k pěstování zeleninové zahrady bez větší výstavby. Ale i když zde postavíte dům, může být obtížné žít na takovém místě po celý rok: silnice se v zimě neuklízejí, nemusí být dodáván plyn a v některých SNT je v chladném období vypnutá elektřina.
Zde hovoříme podrobněji o kategoriích pozemků.
Vypočítáme rozpočet
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu lze snadno pořídit na hypotéku nebo úvěr, ale banky se zdráhají přijmout do zástavy zahradní parcely či pozemky v SNT. Stojí za to zvážit tento bod a před zakoupením pozemku si prostudovat rozpětí tržních cen, abyste si předem vypočítali rozpočet a zhodnotili své schopnosti.
Ceny jsou ovlivněny několika faktory, z nichž ne všechny jsou zřejmé:
- oblast, kde se pozemek nachází;
- budovy a komunikace na samotném místě;
- snadné navázání komunikace, pokud žádná neexistuje;
- infrastruktura v okolí místa;
- absence skrytých problémů s dokumenty a břemeny;
- prodávající má k pozemku kompletní balík dokumentů.
Čím „čistší“ dokumenty a prodávající, tím dražší pozemek bude, ale bezpečnější bude samotná transakce. Pokud je obtížné posoudit rizika a ceny vlastními silami, je užitečné kontaktovat specialisty – realitní kanceláře a právníky v oblasti pozemkového práva.
Vybíráme místo
Zde jsou hlavní věci, které potřebujete vědět při koupi pozemku pro individuální bytovou výstavbu:
- Minimální sklon terénu. Nerovnosti, sklony, hrboly a díry značně prodraží položení základu, protože povrch bude muset být nejprve vyrovnán. Sklon si můžete vypočítat sami, k tomuto postupu budete potřebovat úroveň budovy, dva kolíky, lano a školní znalosti z trigonometrie. Druhou možností je využití bezplatných online svahových kalkulátorů (snadno na Google) a třetí je kontaktovat geodetické specialisty.
- Dostatečná vzdálenost od vodních ploch. Dům s výhledem na jezero nebo řeku je krásný, ale před koupí se ujistěte, že objekt nebude zatopen při povodni. Navíc, pokud se lokalita nachází v ochranné nebo hygienické zóně, může se stavba velmi zkomplikovat, protože na jakékoli kýchnutí budete muset získat nekonečné množství povolení. S posouzením rizik pomohou právníci, geofyzici a hydrogeologové.
- Velikost pozemku. Bude škoda, pokud se po zakoupení a zahájení stavby ukáže, že se váš vysněný dům do dostupného prostoru nevejde. S propočty předem vám pomohou geodeti nebo stavební firmy.
- Stav komunikace na webu a kolem něj. Pokud není přivedena voda, plyn a elektřina, ujistěte se, že tyto práce budou snadno proveditelné. Pokud je obtížné nezávisle posoudit rozsah problému, můžete kontaktovat stavitele a požádat o posouzení.
- Pohodlný přístup na stránky. Je nepravděpodobné, že byste se chtěli v domě zavřít například kvůli hustému sněžení. A to se bohužel stává.
- Region a vzdálenost od města. Všechno je zde individuální, ale je lepší předem posoudit, jak v ústraní chcete žít.
Hlavní rada pro ty, kteří hledají pozemek pro stavbu obytného domu, je jednoduchá: všechny tyto nuance si promyslete s dostatečným předstihem, nejlépe s odborníky, a jasně se rozhodněte, kde jste připraveni dělat kompromisy a kde chcete jen takto a není jiná cesta.
Rozhodujeme se s prodejcem
Koupě pozemku pro stavbu domu je možná u tří kategorií prodávajících.
- Soukromá osoba. Jedná se o všechny občany, kteří mají vlastnická práva k webu.
- Vývojář. Patří mezi ně vývojáři, majitelé chatových vesnic a seznam by mohl pokračovat. Ve skutečnosti se jedná o stejné vlastníky, ale ne soukromé osoby, ale právnické organizace.
- Stát. Jedná se o obecní a krajské úřady.
Každá možnost má své klady i zápory (jak by to mohlo být jinak). Soukromé osoby a vývojáři nemusí mít titulní dokumenty k webu a mohou také mlčet o omezeních a zatíženích uvalených na předmět transakce. Zde vám pomůže ochránit se pouze jediné: důkladně a předem si prověřte stránky i prodejce. Jednou z výhod je rychlé provedení transakce, v případě vývojářů pak pomoc manažerů s papírováním.
Při nákupu pozemku od státu se připravte na to, že se proces může zdržet. Takové transakce jsou vždy obtížnější než u soukromých osob. Pozemek lze zakoupit v dražbě, bez přihazování, nebo koupí již pronajatého pozemku. Je to obtížné, zdlouhavé, kromě vás může být i několik dalších žadatelů o pozemek, může se stát, že budete muset provést vyměřování pozemků a katastrální úřad sami. Ale pravděpodobnost triků a podvodů je nulová.
Jsem realitní makléř a od roku 2010 pomáhám lidem s nákupem a prodejem zahrad a domů.
Během této doby jsem si uvědomil, na co si dát při nákupu pozor, abych zbytečně neztrácel peníze a čas. Skutečnou tragédií je koupit pozemek, investovat do stavby domu a pak kilometr od domu najít třeba vepřín nebo nečekanou stavbu federální dálnice. Prodat takový pozemek za dobrou cenu, aby se vrátily všechny investice, je téměř nemožné.
V článku vám řeknu, jak si web vybrat a kde o něm hledat informace.
Prozkoumejte otevřené zdroje
Abychom okamžitě odřízli nevhodné oblasti a ještě jednou nešli do oblasti, doporučuji nejprve se podívat na otevřené zdroje.
Veřejná katastrální mapa. Požádejte vlastníky webu o jeho katastrální číslo. Každý web to má a vypadá jako sada čísel, asi takto: 00:00:0000000:0000 .
Podle katastrálního čísla zjistíte:
- Přesná oblast webu. Nejčastěji se v inzerátu zaokrouhluje nahoru.
- Katastrální hodnota. Na jeho základě bude zvážena daň z nemovitosti.
- Kde se místo nachází a jaký má tvar. Na mapě můžete vidět přesné hranice lokality s odkazem na terén pomocí souřadnic GPS.
- Typ povoleného použití (VRI). Pokud kupujete pozemek pro stavbu domu, měla by být uvedena buď „individuální bytová výstavba“ (IZHS), nebo „osobní vedlejší zemědělství“ (LPS) nebo „zahrada“.
Všechny tyto informace jsou veřejně dostupné na veřejné katastrální mapě. Chcete-li je zobrazit, zadejte do vyhledávání katastrální číslo a kliknutím na tlačítko zobrazte mapu s překryvnými snímky prostoru Esri. Získáte tak obraz hranic lokality na zemi.
Pozorně si prostudujte mapu. Zavolejte majitelům webu a zeptejte se, jaké objekty jsou vedle něj. Podívejte se na velké pozemky v okolí, vyhledejte místa s nejasnými budovami a kliknutím na ně zjistěte typ povoleného využití. Pokud má sousední pozemek povolené použití typu „průmyslová výroba“, buďte opatrní. Za pár let se tam může objevit třeba výroba okenních bloků nebo myčka aut.
Například jste se podívali na místo na okraji, ale doslova 500 metrů odtud v lese jsou hangáry. Majitel tvrdí, že jde o opuštěnou pilu. Každé „opuštěné místo“ ale může každou chvíli ožít a nikdo neví, co se tam objeví.
Líbí se vám pozemek v nové chatové vesnici. Bývalé pole JZD bylo jako obvykle rozděleno na parcely, převedeno do statutu individuální bytové výstavby a nyní se čile prodává. Nedaleko je ale místo, kde byly pozemky vytyčeny už dávno – a jejich majitelé jsou velmi specifičtí
Obecný plán. Jedná se o mapu se všemi důležitými objekty obce, ve které se lokalita nachází. Na územním plánu jsou vyznačeny nejen stávající, ale i budoucí objekty. Číst mapy hlavního plánu není snadné, ale objevy, které můžete udělat, stojí za to, abyste pochopili “legendu”.
O nemovitostech víme vše
Rozebíráme složité situace s nákupem a prodejem bydlení, hovoříme o zákonech, které se vztahují na vlastníky nemovitostí
Územní plán pro jakýkoli kraj nebo okres lze nalézt na webových stránkách místní samosprávy. Nejčastěji je karta umístěna v sekci “Dokumenty”. Obvykle není jedna, ale několik různých karet najednou. Jejich názvy se mohou mírně lišit v závislosti na preferencích místní správy, ale přibližný seznam je následující:
- Mapa plánovaného umístění objektů místního významu. Poskytne představu o nejbližších staveništích významných zařízení – od škol až po průmyslovou výrobu.
- Mapa plánovaného rozvoje místní dopravní infrastruktury. Z ní se dozvíte, zda v okolí povede nová dálnice.
- Mapa zón se zvláštními podmínkami pro využití území – ZOUIT. Jsou na něm vyznačeny všechny zóny bezpečnosti a hygienické ochrany: stávající i ty, které se teprve objeví. Doporučuji ihned zkontrolovat, zda stránka spadá do ZOUIT.
Řekněme, že jste si vybrali pozemek v obci N nebo N1. V roce 2019 jde o prestižní místa, kde sto metrů čtverečních půdy stojí 150 000 rublů
Ale mapa obecného plánu ukazuje, že mezi těmito vesnicemi bude brzy procházet federální dálnice. V roce 2023, kdy již byl postaven, cena pozemku klesla na 80 000-90 000 rublů za sto metrů čtverečních
A takto vypadá toto místo v roce 2020 – trasa je již viditelná na zemi a prochází nedaleko vesnice. Zdroj: rgis.mosreg.ru
Mapa hranic území a zón ochrany kulturních památek. Tyto zóny jsou vyznačeny na územním plánu nebo na mapě ZOUIT. A je lepší si předem zjistit, zda jim web patří. Pokud tento okamžik prošvihnete, určitě vám to bude připomenuto, ale až v době odsouhlasení ohlášení stavby.
Pokud se lokalita nachází v chráněné zóně památek kulturního dědictví, musí se vlastník před zahájením stavebních a zemních prací hlubších než jeden bajonet lopaty obrátit na místní ministerstvo kultury. Provedou zkoušku a rozhodnou, jaké množství práce je zapotřebí: archeologická pozorování nebo plnohodnotné vykopávky.
Archeologická pozorování nebudou zasahovat do stavby. Ale vykopávky jsou vážné. Platí je majitel. Cena závisí na ploše, na které majitel plánoval jámu vykopat, a na hloubce kulturní vrstvy. Náklady na vykopávky začínají od 100 000 rublů, ale ani sami archeologové nedokážou předpovědět přesnou částku.
Nálezy odebrané ze země při archeologických vykopávkách putují do muzejních skladů. Majitel stránek z nich nic nedostane.
Archeologické vykopávky jsou zdlouhavá záležitost. Čím větší „výnos“ bude mít váš web pro hodnotné nálezy, tím více bude začátek stavby domu odsunut. Průměrná doba zpoždění je podle mého pozorování „polní sezóna“ od dubna do října.
Umístění lokality v chráněné zóně není jediným kritériem, podle kterého se určuje potřeba průzkumů na ní. Bezesporu budou vyžadovány formou archeologického průzkumu v místech, kam archeologova lopata ještě nešlápla – například v nově vzniklé chatové vesnici. Potenciálně by se pod každým takovým místem mohla nacházet nová Trója a stát se o ní chce dozvědět jako první.
Pokud náhodou zapomenete na archeology a svévolně postavíte dům v hranicích ochranného pásma bez archeologického průzkumu, mohou být naúčtovány vysoké pokuty. Například, způsobí-li vlastník škodu na předmětu kulturní památky, je povinen uhradit částku rovnající se nákladům na opatření nezbytná k zachování tohoto předmětu.
Za takové jednání navíc majiteli hrozí správní či dokonce trestní odpovědnost. Pokuta je v tomto případě také poměrně vysoká – od 3 milionů rublů.
Ale to není vše. Pokud vlastník poškodí předmět kulturního dědictví, vystavuje se riziku, že o svůj pozemek přijde úplně. Rozhodnutím soudu může být taková stránka dána do veřejné dražby a prodána uvědomělejšímu občanovi, který ctí historii.
Zvažoval jsem nuance, které jsou spojeny pouze s jednou zónou zvláštního využití území. Takových zón je celkem 28 a každá má svá speciální pravidla. A pokud web spadá do ZOUIT, pak je důležité, aby se kupující předem seznámil s tím, jaká omezení mohou v každém případě nastat.
Vyhodnoťte vstupy do areálu
Pokud jste si prostudovali mapy a lokalita vám vyhovuje, přejděte do oblasti. První věc, na kterou je třeba se podívat, jsou příjezdové cesty. Zdá se, že je to zřejmé: špatná cesta je špatná cesta, stejně to hned vidíte. Ale jsou tu nuance.
Asfaltová silnice. Toto je nejlepší možnost. Pokud je však asfalt opotřebovaný a plný děr, bude kvalita vozovky na úrovni základního nátěru, pokud nejsou louže tak hluboké.
Pozemní vchod. To je ta nejhorší varianta. Po každém dešti je vozovka podmáčená a těžká vozidla na ní zanechávají velké vyjeté koleje. Po takové silnici bude možné se na místo bez problémů dostat pouze v „suchých“ dnech. Zřídka, ale existují výjimky, například pokud je základní nátěr z písčité půdy. Na takové cestě voda nestagnuje a rychle odchází.
Beton. Ten nejkontroverznější. Jednak je cesta rovná, nejsou na ní prakticky žádné louže. Na druhou stranu na betonu nemůžete zrychlit více než 40 km/h, protože máte pocit, že jedete na válečku. Neustálé drnčení kol v kloubech je znervózňující a odpružení vozu trpí.
Vchod na skládku. Nejběžnější možnost. Jedná se o polní cestu, která je pokryta drceným vápencem nebo asfaltovou drtí. Pokud byla silnice vyrobena nedávno, vypadá skvěle: hladká a upravená. Ale na radost je ještě brzy a měli byste se na cestu podívat blíže.
Technologie pokládky “zásypu” může být zjednodušena takto: před položením vozovky se pomocí srovnávače odstraní malá vrstva zeminy nebo starého zásypu. Poté se tam položí vrstva písku, takzvaný pískový polštář, a nahoře – drcený kámen nebo asfaltové třísky. Pokud silničáři ušetří na pískovém polštáři, cesta se rychle stane nepoužitelnou. Bohužel je téměř nemožné zjistit, zda je polštář na svém místě, protože je pod sutinami. Zpevněná cesta je proto loterie.
Existují značky, které téměř neomylně udávají kvalitu vozovky. Jedním z nich je úroveň vozovky. Mělo by být mírně nad obrubníkem. Pokud je silnice pod obrubníkem, časem se „vypere“ ještě víc a budou na ní věčné „Benátky“: dešťová voda tam bude stát velmi dlouho a mísit se se stékající špínou. Jezdit po takové silnici v konvenčním autě s předním náhonem je problematické: kola se zaseknou v bahně. Pokud je silnice mnohem výše než obrubník, s příchodem jara se „roztáhne“.
Dalším znakem nevhodně položeného zásypu jsou velké louže. Pokud je pod štěrkem písek, voda nestagnuje a rychle odchází. Pokud se suť položí přímo na zem, výsledek uvidíte i po menším dešti. Vypadá to takto.
Tato cesta je stará čtyři měsíce. Během této doby se objevila vyjetá kolej, kterou půda prokukuje a kaluže už nikam nejdou.
Silniční stoupání. Pokud jsou na silnici kopce, zastavte se a podívejte se na ně. I správně položený štěrk je ve velkých stoupáních úplně k ničemu. V těchto místech auta při stoupání zrychlují a při klesání zpomalují. V obou případech odvážejí suť koly.
Výsledkem je, že asi po dvou měsících se na skládkové cestě tvoří hluboké vyjeté koleje a vyjeté koleje – o nic horší než jejich hliněné protějšky.
Silnice byla postavena před pěti měsíci. Výsypky se „rozptýlily“, vytvořily se vyjeté koleje a napravo suť smíchaná s bahnem
I velmi dobře položená zásypová cesta má svou životnost. Obvykle to není více než čtyři sezóny, pak bude muset být „posypán“. Okamžitě si proto od místních zjistěte, kdo po této silnici jde. Když magistrát, tak dobře. Pokud jsou sousedé sami, připravte se na pravidelné shánění prostředků na údržbu komunikací.
Například si koupíte pozemek v chatové vesnici. Vchod je špatně vybavený. Další rok na valné hromadě rozhodli, že je potřeba udělat silnici, a zvolili materiál – asfaltovou drť. Metr takové silnice v Moskevské oblasti stojí od 700 do 1700 3,4 rublů. Čím nižší kvalita, tím levnější. U dvoukilometrové silnice bude vysoce kvalitní plnění stát 66 milionu rublů. Řekněme, že ve vesnici je 51 pozemků, pak vstup na majitele každého pozemku bude stát 500 XNUMX rublů. Částka může být rozložena na několik let, ale stále budete muset platit.
vodní překážky. Pokud na cestě na místo potkáte přehrady a mosty přes malé potoky, je lepší zastavit auto a podívat se blíže. Pokud se přehrada zvedne nad řeku ne více než 1-2 metry a kolem jsou kopcovité oblasti, může to být na jaře problém: neškodný potok se rozlije do rozbouřeného potoka a snadno přeteče nízkou překážku. Na takové silnici nebude možné jet, a když se o to pokusíte, auto se prostě spláchne. To znamená buď dlouhou objížďku, nebo úplnou izolaci při povodni. Jak je to s hladinou řeky za posledních 10 let, zjistíte u staromilců.
Podobný příběh s pontony. Jedná se o speciální plovoucí mosty, které se zvednou a vrátí zpět, když člun pluje po řece. Obvykle celý proces trvá 15-30 minut, takže se na obou stranách řeky může nahromadit spousta aut. Ale hlavním problémem je, že na jaře a na podzim takové mosty velmi často selhávají. Úhly výstupu a příjezdu na ponton se mění spolu s hladinou vody v řece, protože podpěry u mostu jsou plovoucí. Pokud je hladina vody příliš vysoká nebo příliš nízká, není bezpečné takový most přejít.
