Věděli jste, že ke stavbě sportovního areálu nebo skladu není vždy potřeba stavební povolení?
V jakých případech lze stavět bez povolení?
Občané a developeři obvykle spojují výstavbu s byrokratickou byrokratickou zátěží: je nutné vypracovat projektovou dokumentaci, provést kontrolu (a někdy i více než jednu), získat povolení, zasílat oznámení nebo oznámení o zahájení stavebních prací atd. Ve skutečnosti není vždy nutné projít standardním řízením včetně získání stavebního povolení (dále jen RnS).
V odstavci 17 Čl. 51 Územního zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) definuje řadu objektů, pro jejichž výstavbu není vyžadováno povolení. Mějte však na paměti, že tato norma upravuje legální výstavbu bez povolení, nikoli legalizaci neoprávněné stavby podle čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace.
Mezi objekty, k jejichž výstavbě není potřeba RnS, lze nalézt bytové a zahradní domky, projekty individuální bytové výstavby, plynovody atd. Je zde také uvedeno pro „jiné případy“ stanovené federálními regulačními právními akty a právními předpisy ustavujících subjektů Ruské federace, kdy není nutné získat RnS (článek 5, článek 17, článek 51 občanského zákoníku Ruské federace).
Hovoříme o výstavbě individuální bytové výstavby, s výjimkou případů aplikace federálního zákona ze dne 30. prosince 2004 č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některé legislativní akty Ruské federace“.
Jaké jsou „ostatní případy“, kdy nebude potřeba stavební povolení?
Za prvé se jedná o případy stanovené federálním zákonem. Nařízení vlády Ruské federace ze dne 12. listopadu 2020 č. 1816 tak definuje seznam objektů, pro které není nutné získávat RnS. Jedná se například o tramvajové tratě, topné sítě s provozním tlakem do 1,6 MPa nebo vodní dopravu do 150 °C, vodovodní potrubí a potrubí všech typů do průměru 500 mm, solární panely atd.
Za druhé se jedná o případy stanovené právními předpisy ustavujících subjektů Ruské federace. Častěji se regionální regulace téměř neliší od federální regulace. A přesto jsou v zákonech některých subjektů velmi zajímavé případy.
V Leningradské oblasti lze zjednodušeným způsobem provést výstavbu zejména tří typů zařízení.
1. Objekty, které nejsou projekty investiční výstavby (CCS): ne více než dvě podlaží, celková plocha – ne více než 1500 m1. m, druh povoleného využití (AUR) lokality – rekreace (rekreace), účel – poskytování služeb pro pořádání sportu, rekreace a zábavy XNUMX.
Do roku 2021 bylo bez RnS povoleno stavět sportovní areály, stadiony a ledové paláce o rozloze až 1500 metrů čtverečních. m. Nově je OKS s takovými vlastnostmi povoleno stavět zjednodušeně pouze v případě, že nespadají do kategorie objektů hromadného pobytu občanů (dále jen ZHN), tzn. pokud v takové budově nemůže být současně více než 50 osob.
2. Samostatná zařízení silničních služeb: ne více než dvě podlaží, celková plocha – ne více než 1500 mXNUMX. m, umístění – v hranicích silničních pásů.
Podle soudní praxe lze jako zařízení silničních služeb uznat kavárny, obchody, hotely, myčky aut, dílny atd. Od roku 2021 je možnost výstavby takových zařízení bez RnS omezena jejich „kapacitou“ – neměly by být klasifikovány jako zbraně hromadného ničení.
3. Volně stojící OKS: ne více než dvě podlaží, celková plocha – ne více než 1500 mXNUMX. m, určené pro průmyslové činnosti. To znamená, že se jedná o malá výrobní zařízení.
V Moskvě je zjednodušeným způsobem možné stavět výrobní, skladové a pomocné stavby bez instalace základů, „kanceláře“ pro prodej bytů s určitými vlastnostmi atd. 2
Na území Krasnojarska není nutné získávat RnS pro výstavbu rekultivačních systémů, samostatně stojících budov a staveb s určitými vlastnostmi (jedno patro, celková plocha – ne více než 1500 m3 atd.) XNUMX.
Abychom pochopili, zda je možné obejít se bez RnS, je nutné určit, zda objekt podléhá federální nebo regionální legislativě, která umožňuje výstavbu zjednodušeným způsobem. Pokud je objekt na seznamu výjimek, pak je možné stavět bez RnS a v důsledku toho i bez povolení k uvedení zařízení do provozu (dále jen RnV) a některých dalších dokladů. To výrazně urychluje proces vytváření objektu.
Jaké je zjednodušené stavební řízení?
Zjednodušeným postupem developer přeskočí několik fází klasické výstavby a zaregistruje vlastnictví vytvořeného objektu na základě menšího počtu dokumentů.
Nicméně, i když RnS není vyžadováno, je vývojář povinen vypracovat projektovou dokumentaci, jako ve standardním postupu. Není však třeba provádět jeho kontrolu (článek 3 článku 49 občanského zákoníku Ruské federace). Plánujete-li stavbu individuální bytové výstavby nebo zahradního domku, není nutná projektová dokumentace, ale developer ji může dobrovolně vypracovat.
Pokud se staví objekt bez staveniště, stavebník nemusí hlásit zahájení prací oprávněným orgánům. Výjimkou je projekt individuální bytové výstavby a zahradního domku, protože nutnost ohlášení jejich stavby je definována v čl. 51.1 Občanský zákoník Ruské federace.
Zjednodušena je také fáze dokončení stavby. Vytvoření objektu končí registrací práva k němu. Při standardní výstavbě musí developer získat RnV. Na základě tohoto dokumentu je objekt zapsán do katastru nemovitostí státu a zapsáno vlastnictví.
Zjednodušený postup nevyžaduje získání RnV. Stavba je dokončena po dokončení stavebních prací a státní registrace a registrace práv k objektu se provádí na základě technického plánu a vlastnického dokumentu pro pozemek 4.
Případy, kdy RnS není vyžadováno, najdete podrobněji v Právním adresáři vývojáře.
1 Regionální zákon Leningradské oblasti ze dne 18. května 2012 č. 38-oz „O stanovení případů, kdy není nutné získat stavební povolení na území Leningradské oblasti.“
2 Nařízení moskevské vlády ze dne 27. srpna 2012 č. 432-PP „O seznamu případů, kdy není vyžadováno získání stavebního povolení.“
3 Zákon Krasnojarského území ze dne 8. června 2017 č. 3-714 „O stanovení případů, kdy není nutné získat stavební povolení na území regionu“.
4 Ustanovení 10 Čl. 40 federálního zákona ze dne 13. července 2015 č. 218-FZ „o státní registraci nemovitostí“.
V květnu vydala ruská vláda dekret objasňující termín „budovy a stavby pro pomocné účely“. Definice tohoto pojmu je důležitá, protože výstavba pomocných budov nejčastěji nevyžaduje předchozí povolení. MK zjišťoval, které typy budov na chatě a vesnických pozemcích spadají pod novou definici a které budou muset být ještě evidovány.
Foto: Sergej Ivanov
Nařízení vlády č. 703 bylo vydáno 4. května letošního roku a nabývá účinnosti 1. září (jeho platnost je dočasná, na 5 let, do 1. září 2028). V souladu s tímto dokumentem jsou pomocné budovy a stavby takové, které splňují alespoň jedno z kritérií. Nebo stavba musí stát na stejném pozemku jako hlavní stavba a být navržena společně s ní. Nebo je postaven „za účelem zajištění provozu hlavního zařízení“, slouží mu a nemá přitěžující faktory (zvláště nebezpečný objekt, hygienická zóna atd.).
Třetí kritérium je nejblíže majitelům soukromých domů a chat, včetně městských domů: „budova nebo stavba. včetně stodoly, lázeňského domu, skleníku, kůlny, sklepa, studny nebo jiného hospodářského stavení (včetně dočasného), stavby určené k uspokojování domácností a jiných potřeb občanů odpovídajících druhu povoleného užívání pozemku.
Tyto budovy však nemohou být vyšší než tři podlaží, jejich výška je omezena na 20 metrů. Pravidlo, že pomocné stavby nevyžadují vydání stavebního povolení, je zakotveno v Čl. 51.17.3 Kodex územního plánování Ruska.
Připomeňme, že objekty postavené bez stavebního povolení – v běžné řeči svépomocí – lze v souladu s čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace, být násilně zbořen a na náklady stavebníka. Naopak k nim nebude možné získat vlastnické doklady.
„Některé typy možných budov v soukromém sektoru jsou v textu usnesení jasně uvedeny, zatímco jiné jsou nejasné,“ poznamenává právník Alexey Golubev. — Je doplněn o další regulační dokumenty, především ÚP. Článek 51 občanského zákoníku Ruské federace tedy přímo říká, že pro výstavbu nebo rekonstrukci garáží není vyžadováno vydání stavebního povolení (pokud pozemek patří fyzické osobě a není určen ke komerčnímu využití). Stejně tak není potřeba získat povolení k rekonstrukci venkovského domku, zahradního domku nebo přístavků na zahradních pozemcích (pokud jsou v limitech pro tuto kategorii pozemků).
Ke stavbě a rekonstrukci neinvestičních zařízení se rovněž nevyžaduje vydání povolení (podle občanského zákoníku se jedná o stavby, které nemají pevné spojení se zemí nebo základem a lze je přemístit na jiné místo bez nevratné škody, dodal právník). V závislosti na technologii výstavby mohou být stejné garáže buď trvalé, nebo neinvestiční.
“Existuje další dokument, který se používá v soudní praxi,” poznamenal Golubev. — Dopis společnosti Rosreestr ze dne 13. dubna 2020 vysvětluje postoj této organizace ohledně budov a staveb pro pomocné účely. Obsahuje důležité upozornění: ty, které plní stejnou funkci jako hlavní konstrukce, nelze uznat jako pomocné konstrukce. To zejména znamená, že problematickým objektem z tohoto pohledu může být obytná „provizorní stavba“, šatna, penzion nebo dům pro služebnictvo na stejném místě. Definice pomocné stavby se s největší pravděpodobností nebude vztahovat na takové stavby, pokud jsou trvalé a nemají hliněnou podlahu.
Nová vládní vyhláška s největší pravděpodobností není zaměřena na venkovské a vesnické domy a hospodářské budovy kolem nich, ale má „vrátit činnost developerů chatových vesnic do hlavního proudu,“ navrhl realitní makléř Sergej Gorin. „Na jedné straně je přímo povoleno stavět kontrolní stanoviště, vrátnice, kotelny a podobné stavby bez zbytečné byrokracie,“ říká odborník. „Na druhou stranu je postavena mimo zákon praxe některých regionů, kdy pětipatrový hotel vzniká na místě pro individuální výstavbu hned za chatou se třemi okny. Běžným soukromým vlastníkům s největší pravděpodobností vůbec nic nehrozí.“
Kromě toho v Rusku nadále funguje „amnestie dacha“ – pro obytné a jiné budovy na soukromém pozemku, pokud splňují normy, zůstává možnost registrace i poté, bez předchozího získání povolení. Jak dlouho tento režim potrvá (aktuálně je prodloužen do 1. března 2026, ale prodloužení o dalších pět let je možné), není zřejmé.
